Erneut hat sich der Bundesfinanzhof (BFH) mit der Frage befasst, ob die Instandhaltungsrücklage die Grunderwerbsteuer mindert und dies verneint (BFH, Urt. v. 16.9.2020 – II R 49/17).
Als Notar, der häufig mit der Beurkundung von Kaufverträgen über Wohnungen und Gewerbeeinheiten befasst ist, wird man immer wieder mit der Bitte konfrontiert, die Instandhaltungsrücklage als Bestandteil des Kaufpreises auszuweisen. Hintergrund hierfür ist die verbreitete Auffassung, dass die Instandhaltungsrücklage als gesonderte Wirtschaftsgut mit erworben werde und daher nicht bei der Bemessungsgrundlage zu berücksichtigen sei, hierfür mithin keine Grunderwerbsteuer anfallen könne. Im Ergebnis soll damit die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer um die Instandhaltungsrücklage gemindert werden.
Tatsächlich war diese Auffassung noch zu einem Zeitpunkt vertretbar, als die Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht anerkannt war. Seit der Entscheidung des BGH (BGHZ 163, 154 = NJW 2005, 2061) und (deren Erkenntnisse nachvollziehender) WEG-Novelle 2007 ist die Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft allgemein anerkannt. Der Käufer einer Sondereigentumseinheit für die eine Instandhaltungsrücklage gebildet worden ist, erwirbt seitdem nicht mehr eine Wohnung auf der einen Seite und eine Instandhaltungsrücklage auf der anderen Seite sondern eine Wohnung, zu der untrennbar die Instandhaltungsrücklage gehört.
Da sich die Steuer nach dem Wert der Gegenleistung bemisst, ist grundsätzlich der Kaufpreis als Bemessungsgrundlage anzusetzen (§ 9 I Nr. 1 GrEStG). Eine Aufteilung des Kaufpreises entsprechend den Grundsätzen zur Aufteilung einer Gesamtgegenleistung ist aber nur dann geboten, wenn der Kaufvertrag auch Gegenstände umfasst, deren Erwerb nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt. Die anteilige Instandhaltungsrücklage ist aber Teil des Verwaltungsvermögens der Wohnungseigentümergemeinschaft und kann nicht von dem veräußernden Eigentümer an sich herausverlangt oder aber gesondert veräußert werden; sie ist mithin notwendiger Bestandteil der Sondereigentumseinheit (so bereits BFH, Urteil vom 2.3.2016 – II R 27/14 zum Beim Erwerb einer Eigentumswohnung im Wege der Zwangsversteigerung). Auf die gesonderte Ausweisung der Instandhaltungsrücklage kann daher - zumindest aus grunderwerbsteuerlichen Gründen - verzichtet werden.
Bei Fragen zu diesem Thema, wenden Sie sich bitte an Rechtsanwalt und Notar Dr. Probandt.
