Ab 01.01.2024 tritt das PersonengesellschaftsmodernisierungsG – MoPeG in Kraft
Es gibt ab 01.01.2024 zwei Arten von Gesellschaften bürgerlichen Rechts, die rechtsfähige und die nicht rechtsfähige Gesellschaft.
Nach § 705 Abs. 2 BGB nF kann eine GbR entweder selbst am Rechtsverkehr teilnehmen oder, als nicht rechtsfähige GbR, lediglich eine sogenannte Innengesellschaft bilden, ohne eigenes Vermögen. Zukünftig ist zu unterscheiden zwischen einer rechtsfähigen und einer nicht rechtsfähigen GbR. Die rechtsfähige GbR ist geregelt in §§ 705 ff. BGB nF. Die Beiträge der Gesellschafter sowie die von der GbR erworbenen Rechte stellen zukünftig das Vermögen der Gesellschaft dar. Die GbR kann auch Eigentümerin einer Immobilie sein. Sofern die Immobilie vermietet wird, gehört die Miete zum Vermögen der GbR und die einzelnen Gesellschafter haben einen Anteil am Gewinn. Wenn die GbR selbst als Mieterin auftritt, dann ist auch nur die GbR verpflichtet, den Mietzins zu zahlen. Allerdings ist zu beachten:
Nach § 721 BGB nF haften die Gesellschafter persönlich und akzessorisch für die Verbindlichkeiten der GbR. Nach § 720 Abs. 1 BGB nF wird die rechtsfähige GbR durch alle Gesellschafter gemeinsam vertreten, sofern der Gesellschaftsvertrag nicht etwas anderes bestimmt. Etwaige Beschränkungen sind Dritten gegenüber unwirksam. Das hat zur Folge, dass man als Mieter nicht mehr prüfen muss, ob möglicherweise der den Mietvertrag unterzeichnete Gesellschafter in seiner Vertretung beschränkt ist. Die GbR muss zum Gesellschaftsregister angemeldet werden, sofern sie ins Grundbuch eingetragen werden soll. Die Vertragspartner dieser GbR können sich durch Einblick in das Gesellschaftsregister über etwaige Vertretungsbeschränkungen informieren. Auch hier gilt die Registerpublizität gemäß § 707 a III BGB nF i.V.m. § 15 HGB. Nach § 711 Abs. 1 Satz 1 BGB nF ist ein Gesellschafterwechsel für die im Grundbuch eingetragene GbR letztendlich irrelevant, da es keine Verpflichtung gibt, diesen Wechsel in das Gesellschaftsregister einzutragen. Allerdings gibt es Vorschriften, wonach das Grundbuchamt die GbR verpflichten soll, sich in das Gesellschaftsregister eintragen zu lassen und dann auch die Anpassung im Grundbuch herbeizuführen.
Wie immer bei Immobilien so spielt auch hier das Transparenzregister eine Rolle. Die Angaben, die für das Transparenzregister wichtig und daher mitzuteilen sind, betrifft nur noch die in das Gesellschaftsregister eingetragene GbR. Selbstverständlich müssen die Kreditinstitute auch bei einer GbR nunmehr die gesetzlich vorgeschriebenen Angaben überprüfen. Das Kreditinstitut wird zukünftig einen Auszug aus dem Gesellschaftsregister einholen. Folglich wird eine GbR ohne Eintrag in das Gesellschaftsregister zweifellos einen Kredit für den Ankauf einer Immobilie nicht erhalten. Auch bei der GbR als Vermieterin gilt „Kauf bricht nicht Miete“.
Problem Eigenbedarf. Normalerweise ist ein Eigenbedarf nur dann ein wirksamer Kündigungsgrund, wenn der Vermieter die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Dies dürfte bei den Gesellschaftern einer Vermieter-GbR selten der Fall sein. Gleichwohl soll § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB analog angewendet werden. Man spricht von einer sogenannten Teilrechtsfähigkeit der GbR.
Weitere Gesetzesänderungen zum 01.01.2024 betreffen die OHG und die KG.
Sollten Sie noch Fragen zu dieser Materie haben, wenden Sie sich an Rechtsanwalt und Notar Dr. Ruben Pisal.
