Die seit drei Jahren geltenden Vorschriften über die die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser (MaKVG - §§ 656a – 656d BGB) bergen eine Reihe von Problemen, die erst jetzt die Gerichte erreichen. In diesem Beitrag soll das Problem des sachlichen Anwendungsbereichs der Vorschriften behandelt werden.
Voraussetzung für die Anwendung der Vorschriften ist der Nachweis oder die Vermittlung eines Kaufvertrages über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus. In diesen Fällen bedarf der Maklervertrag der Textform (§ 656a BGB) und zwar unabhängig davon ob die Parteien Verbraucher oder Unternehmer sind. Wenn der Käufer zudem Verbraucher ist, greifen die Regelungen über die Teilung der Maklerprovision, die sich sowohl auf den Vertragsabschluss (§ 656c BGB) als auch auf die tatsächliche (hälftige) Zahlung (§ 656d BGB) beziehen.
Die Vorschriften weisen eine Reihe von Problemen auf, die unter anderem auf einer unzureichenden Durchdringung der Problematik durch den Gesetzgeber beruhen. So hat er u.a. nicht erkannt, dass der Begriff der Wohnung oder des Einfamilienhauses, also der sachliche Anwendungsbereich der Vorschriften, keineswegs so eindeutig ist, wie es sich der Gesetzgeber wohl gedacht hat. Zwar hat er darauf hingewiesen, dass „der Begriff „Wohnung“ (…) neben Wohnungseigentum im Sinne des § 1 Absatz 2 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) etwa auch Wohnungserbbaurechte (§ 30 WEG), Dauerwohnrechte (§ 31 Absatz 1 Satz 1 WEG) und Miteigentumsanteile an einem Grundstück in Verbindung mit einer Regelung zur Nutzung von Wohnräumen (vgl. § 1010 BGB)“ und „der Begriff „Einfamilienhaus“ neben dem klassischen Grundstückseigentum (vgl. § 93 BGB) auch Erbbaurechte erfasst. Das Problem der abweichenden tatsächlichen Nutzung z.B. von Teileigentum (§ 1 Abs. 3 WEG) als Wohnung oder von Wohnungen als Büro- oder Gewerberäume oder der Abgrenzung zwischen der bisherigen und der beabsichtigten Nutzung hat er offensichtlich nicht gesehen.
Wie man inzwischen weiß, ist dieses Problem von großer praktischer Bedeutung, wie sich an einem klassischen Fall aufzeigen lässt:
Eine Villa, die nach dem Krieg in zwei Wohnungen umgebaut wurde und bis zum Verkauf und der Beauftragung des Maklers durch den Eigentümer von zwei Familien genutzt wird, soll verkauft werden. Aus der objektiven Sicht der zu diesem Zeitpunkt beteiligten Personen (Verkäufer, Makler) handelt es sich um ein Zweifamilienhaus. Dieses wird einem Verbraucher zum Kauf angeboten, der die Villa wieder als Einfamilienhaus für sich und seine Familie nutzen und deshalb keine (§ 656c BGB) oder allenfalls die hälftige Provision (§ 656d BGB) zahlen will. Der Verkäufer beruft sich auf die bisherige Nutzung und meint, er brauche keine Provision zu zahlen, da er mit dem Makler vereinbart habe, keine Provision zahlen zu müssen (§ 656c Abs. 1 S. 2 BGB). Der Makler weist darauf hin, dass er kein Einfamilienhaus vermittelt habe und verlangt von dem Käufer die Provision in voller Höhe. Wer hat recht?
Es kommt entscheidend darauf an, was Gegenstand des Maklervertrages ist, ein Mehrfamilienhaus mit mindestens zwei vollwertigen Wohnungen (so aus Sicht von Verkäufer und Makler gem. der bisherigen Nutzung) oder ein Einfamilienhaus (so die Erwerbsabsicht des Käufers). Die Rechtsprechung hierzu ist nicht eindeutig. Teilweise wird auf die subjektiven Erwerbszwecke (LG Kiel 23.3.2023 – 6 O 249/22, BeckRS 2023, 14796; s. auch D. Fischer NJW 2020, 3553 Rn. 6; MüKoBGB/Althammer, 9. Aufl. 2023, BGB § 656a Rn. 8), teilweise werden die objektiven Kriterien für maßgeblich erachtet (LG Frankfurt a. M. 22.3.2023 – 15 O 26/22, BeckRS 2023, 14795; Wistokat NZM 2021, 905 (907).
Aus Gründen der Rechtssicherheit können unseres Erachtens allein die objektiven Kriterien maßgeblich sein, nur diese können gerichtlich geprüft und festgestellt werden. Die Erwerbszwecke des Käufers können dagegen vorgeschoben sein, um den Anspruch auf die Maklerprovision ganz (§ 656c BGB) oder teilweise zu vereiteln (§ 656d BGB). Entscheidend für die objektive Ansicht ist meines Erachtens, was Gegenstand des Kaufvertrages ist, da das Gesetz hierauf abstellt. Anknüpfungspunkt in beiden Vorschriften ist „der Abschluss eines Kaufvertrages über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus“. Dies spricht für eine objektive Betrachtungsweise und den Ist-Zustand bei Abschluss des Kaufvertrages. Lediglich in den (seltenen) Fällen, in denen sich der Verkäufer entgegen der bisherigen Nutzung verpflichtet, eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus zu liefern, dürfte auf die vertragliche Einordnung abzustellen sein. Wird aber entweder die Immobilie überhaupt nicht kategorisiert oder aber seiner bisherigen Nutzung und baulichen Ausstattung gemäß als Teileigentum bzw. Zweifamilienhaus, ist der Erwerbswille des Käufers unbeachtlich.
Hierfür spricht auch, dass es dem Makler als dem Adressaten des Gesetzes möglich sein muss, zu Beginn seiner Tätigkeit einzuschätzen, welche Rechtslage gilt. Nur so kann er bei der Entgegennahme des „Auftrags“ entscheiden, welchen Vertrag er mit dem Verkäufer schließen muss. Zwar kann der Makler für den Fall, dass die Einordung der Immobilie als Wohnung oder Einfamilienhaus fraglich sein kann, einen differenzierten Vertrag mit dem Verkäufer schließen. Dies wird aber häufig am Widerstand des Verkäufers scheitern.
Praxishinweis:
Der Makler sollte sowohl bei Abschluss des Maklervertrages mit dem Kaufinteressenten klar zum Ausdruck bringen, ob es sich bei der Immobilie um ein Zweifamilienhaus oder um nicht zu Wohnzwecken dienende Räume (§ 1 Abs. 3 WEG) handelt. Sofern ihm dies möglich ist, sollte er auch darauf drängen, dass im Kaufvertrag die jeweils der aktuellen Nutzung entsprechende Bezeichnung verwandt wird.
Für Fragen zu diesem Thema wenden Sie sich bitte an Rechtsanwalt Dr. Probandt.
