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Ein Denkmal ohne Mangel ist ein Mangel!

16. September 2021
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Von Probandt
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Lesezeit: ca. 2 Minuten

Ein Gebäude, das unter Denkmalschutz steht, entspricht häufig unseren ästhetischen Vorstellungen und wird deshalb als besonders hochwertig angesehen. Dies gilt jedenfalls dann, wenn es gepflegt ist und sich in technisch einwandfreiem Zustand befindet. Nichtsdestotrotz ist der Verkäufer gut beraten, den Käufer spätestens im Kaufvertrag besonders darauf hinzuweisen, dass das Gebäude unter Denkmalschutz steht.

Andernfalls kann dies nicht nur bei dem Käufer, der später Veränderungen an dem Gebäude vornehmen will, zu unliebsamen Überraschungen führen, sondern auch bei dem Verkäufer. Der BGH hat nun in einer Entscheidung (BGH - V ZR 158/19) seine Auffassung dahingehend bestätigt, dass die Denkmaleigenschaft eines Kaufobjektes einen Sachmangel im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB begründen kann. Nach dieser Vorschrift muss sich der Kaufgegenstand für die gewöhnliche Verwendung eignen und eine Beschaffenheit aufweisen, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach Art der Sache erwarten kann. Der Käufer einer Immobilie dürfe  - so der BGH - grundsätzlich aber davon ausgehen, dass das Kaufobjekt nicht unter Denkmalschutz steht, weil Denkmalschutz die Ausnahme von der Regel sei und mit der Denkmaleigenschaft eines Gebäudes Verpflichtungen und Beschränkungen einhergingen, die einer öffentlich-rechtlichen Baubeschränkung gleichkämen.

Die Entscheidung des BGH zeigt einmal mehr, dass ein allgemein gehaltener Gewährleistungsausschluss nur so weit reicht, wie der Verkäufer nicht offenbarungspflichtige Umstände verschweigt und somit nicht arglistig handelt (§ 444 BGB). Offenbarungspflichtig sind nach der Rechtsprechung alle Umstände, die für die Entschließung des Käufers von entscheidender Bedeutung sind und deren Mitteilung dieser nach der Verkehrsauffassung erwarten durfte (BGH  - V ZR 285/99).

Es ist daher jedem Verkäufer einer Immobilie zu empfehlen, alle ihm bekannten Mängel zu offenbaren und dies auch zu dokumentieren; die häufig von Verkäufern gewünschte Klausel „gekauft wie besichtigt“, führt nicht zum Haftungsausschluss.

Für Fragen zu diesem Thema wenden Sie sich bitte an Rechtsanwalt Dr. Probandt.

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