Verlangt der Makler von seinem Kunden die Provision für ein von ihm nachgewiesenes und von seinem Kunden erworbenes Objekt, wird nicht selten eingewandt, der Makler habe seine Provision deshalb nicht verdient, weil dem Kunden die Gelegenheit zum Kauf des Objektes bereits zuvor bekannt gewesen sei. Eine neuere Entscheidung des OLG Frankfurt (Urteil vom 06.07.2022 – 13 U 84/21) hält den Einwand der Vorkenntnis für unerheblich, wenn diese dem Makler nicht rechtzeitig mitgeteilt wurde.
Der (Nachweis-)Makler hat die Provision nur verdient, wenn der Kaufvertrag infolge seines Nachweises zustande gekommen ist (§ 652 BGB). Dies ist nicht der Fall, wenn dem Maklerkunden die Gelegenheit zum Abschluss des Kaufvertrages bereits zuvor bekannt war. In Hinblick auf die Höhe der Maklerprovision besteht bei Kunden ein erheblicher Anreiz die Provisionszahlung zu vermeiden. Nicht selten wird deshalb eingewandt, das nachgewiesene Objekt sei dem Kunden bereits zuvor bekannt gewesen. So auch in dem vom OLG Frankfurt entschiedenen Fall, in dem der Kunde sich dann allerdings ein Exposé hat zusenden lassen und auch um einen Besichtigungstermin nachgesucht hat, den er dann allerdings abgesagt hat.
Nach der Entscheidung (und einer früheren Entscheidung des OLG Koblenz NJW-RR 1989, 1210 m.w.N.) kann sich der Maklerkunden nicht auf die Vorkenntnis berufen, wenn er sie dem Makler nicht rechtzeitig mitgeteilt hat. Er hätte also spätestens in dem Augenblick, in dem er Kenntnis davon hatte, um welches Objekt es sich handelt und bevor er weitere Maklerleistungen, wie zum Beispiel die Anforderung eines Exposé oder die Vereinbarung eines Besichtigungstermins in Anspruch nimmt, den Makler darauf hinweisen müssen, dass ihm das Objekt bereits bekannt sei.
Es ist Maklern zu empfehlen, auf diese Entscheidung in ihren Anschreiben, mit denen sie dem Kunden die Objektdaten mitteilen, hinzuweisen. Die Aufnahme einer entsprechenden Vorkenntnisklausel in den allgemeinen Geschäftsbedingungen (z.B.: Sollte Ihnen dieses Angebot bereits bekannt sein, so bitten wir Sie um schriftliche Bekanntgabe unter Nennung des Anbieters innerhalb von fünf Tagen nach Erhalt des Angebots. Sollten wir keine Rückäußerung erhalten, ist unser Nachweis als Erstnachweis vom Empfänger akzeptiert.) ist nämlich nach einer Entscheidung des Landgerichts Berlin (Urteil vom 02.05.2019 – 52 O3 104/18) unzulässig, da hierdurch der Maklerkunde unzulässig benachteiligt werde. Das Landgericht Berlin vertrat nämlich entgegen dem OLG Frankfurt, das sich mit dieser Entscheidung leider nicht auseinandergesetzt hat, die Auffassung, dass der Auftraggeber nach dem gesetzlichen Leitbild des Maklerrechts nicht verpflichtet sei, dem Makler seine Vorkenntnis zu offenbaren.
Für Fragen zu diesem Thema wenden Sie sich bitte an Dr. Probandt.
