Nur wenn Mieter und Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages vereinbaren, dass Baulärm auch künftig auf den Mietgegenstand nicht einwirkt, wird dies zu einer mietvertraglichen Beschaffenheitsvereinbarung, die den Mieter widrigenfalls zur Minderung berechtigt. Die Annahme einer solchen, ggf. auch konkludenten Beschaffenheitsvereinbarung dürfte nur in besonderen Ausnahmefällen in Betracht kommen und konkrete Anhaltspunkte voraussetzen, dass der Vermieter eine so weitgehende und von ihm in der Regel nicht beherrschbare Haftung übernimmt. Das hat der BGH entschieden und damit eine frühere Rechtsprechung zu Einwirkungen von Bolzplätzen bzw. Baulückenbebauung bekräftigt (24.11.2021 – VIII ZR 258/19).
Im Regelfall bleibt es daher dabei, dass Lärm von benachbarten Baustellen im Grundsatz keinen zur Mietminderung berechtigenden Mangel darstellt, wenn auch der Vermieter ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeiten den Lärm als unwesentlich oder ortsüblich nach § 906 BGB hinnehmen muss. Insoweit nimmt der Wohnungsmieter an der jeweiligen Situationsgebundenheit des Mietgrundstücks teil.
Diese Rechtsprechung ist auch für Bauherren wichtig, wenn Nachbareigentümer von ihnen verlangen, sie von angeblichen Minderungsansprüchen ihrer Mieter frei zu halten.
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