Seit Dezember 2020 bedürfen Maklerverträge über Wohnungen oder Einfamilienhäuser gem. § 656a BGB der Textform. Die Einhaltung dieser Formvorschrift (§ 126b BGB) bereitet insbesondere beim Abschluss von Maklerverträgen über das Internet teilweise Schwierigkeiten, was zur Unwirksamkeit des Maklervertrages führen kann.
Nach ständiger Rechtsprechung können Maklerverträge mündlich, stillschweigend oder konkludent geschlossen werden. Damit kommt ein Maklervertrag regelmäßig dadurch zustande, dass ein Interessent in Kenntnis des Provisionsverlangens des Maklers die Maklerleistung angefordert und entgegengenommen hat. Mit der Anforderung des Exposees oder aber der Vereinbarung des Besichtigungstermins über den Makler stand daher der Vertragsabschluss regelmäßig außer Frage.
Mit dem Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser vom 12.06.2020 trat insofern eine wesentliche Änderung ein. Der Maklervertrag als solcher bedarf nunmehr der Textform, der Interessent muss also eine lesbare Erklärung, die seine Person benennt, abgeben. Was bei sonstigen Verträgen unproblematisch möglich ist, stößt bei Maklerverträgen, die immer häufiger über das Internet abgeschlossen werden, auf gewisse Schwierigkeiten. So sollte der Makler sicherstellen, dass der Vertrag zustande gekommen ist, bevor er dem Kunden das Exposé zukommen lässt und damit offenlegt, welche Wohnung bzw. welches Einfamilienhaus zum Kauf angeboten wird. Dies geschieht in der Praxis häufig dadurch, dass auf den entsprechenden Immobilienportalen der Kunde bereits Erklärungen abgeben kann, die den Vertragsabschluss zur Folge haben sollen. Dies kann zum Beispiel dadurch geschehen, dass dem Kunden auf der Internetseite ein Link angezeigt wird, wo er mit einem Haken die Annahme des Angebotes auf Abschluss eines Marklervertrages bestätigt. In gleicher Weise gehen Makler vor, wenn sie dem Kunden eine E-Mail mit einem entsprechenden Link übersenden, mit dem der Kunde die Möglichkeit hat, ein Web-Exposé abzurufen. Es steht außer Frage, dass auf diese Art ein Maklervertrag zustande kommt, fraglich ist lediglich, inwieweit dieser der Textform genügt und damit bei Wohnungen und Einfamilienhäusern rechtswirksam ist.
Das Landgericht Stuttgart hat mit seinem Urteil vom 28.11.2022 – 67 S 288/22 die Anforderungen an die Gestaltung dieses Vorgangs verschärft. In dem entschiedenen Fall hatte der Makler über seine Webseite dem Kunden folgende Erklärung zugeleitet:
„Ich … gebe bezüglich des … übermittelten Angebots auf Abschluss eines Maklervertrages für das Objekt … folgende nachstehende Willenserklärung/(en) ab:
(anhakbares Feld) Ich bestätige den ‚Maklervertrag Interessent, die Informationen für den Verbraucher und die Widerrufsbelehrung‘ vollständig gelesen und verstanden zu haben. Ich nehme das Angebot auf Abschluss eines Maklervertrages mit Kauf/Mietinteressenten an. Durch meine Annahmeerklärung kommt der Maklervertrag zwischen mir und (dem Makler) zustande.“
(anhakbares Feld) Mir wurden die Widerrufsbelehrung und das Musterwiderrufsformular per E-Mail zugesendet …“
(anklickbares Feld) Senden
(anklickbares Feld) Maklervertrag herunterladen
Nachdem der Interessent die anhakbaren Felder ausgewählt und das anklickbare Feld „Senden“ geklickt hatte, wurde ihm von dem Makler per E-Mail ein Dokument übermittelt, dem „Maklervertrag Interessent, Infos für den Verbraucher, Widerrufsbelehrung, Datenschutz.pdf“ angefügt waren.
Das Landgericht Stuttgart ist der Auffassung, dass der Button „Senden“ nicht ausreichend beschriftet gewesen sei, um den Vertrag wirksam zustande kommen zu lassen. Da der Vertrag nicht ausschließlich durch individuelle Kommunikation geschlossen worden sei (§ 312j Abs. 5 BGB), sei es erforderlich gewesen, dass der Verbraucher bei der Abgabe seines Angebots ausdrücklich bestätigt, dass er sich zur Zahlung (der Maklerprovision) verpflichtet. Dem habe die Beschriftung des Buttons „Senden“ nicht genügt. Vielmehr hätte der Button mit „Zahlungspflichtig bestellen“ oder „Makler provisionspflichtig beauftragen“ gekennzeichnet werden müssen.
Auch die später vom Interessenten abgegebene Vermittlungs- und Nachweisbestätigung führte nach Ansicht des Landgerichts nicht zu einem wirksamen Maklervertrag. Eine hierin liegende Bestätigung des bereits formunwirksam geschlossenen Vertrages würde voraussetzen, dass dem Verbraucher bewusst war, dass die von ihm ursprünglich elektronisch abgegebenen Erklärungen nicht zu einem wirksamen Maklervertrag geführt haben.
Für Fragen zu diesem Thema wenden Sie sich bitte an Rechtsanwalt und Notar Dr. Probandt.
