Die in Berlin bis 2021 abgeschlossenen milieuschutzrechtlichen Abwendungsvereinbarungen bleiben wirksam, obwohl kein Vorkaufsrecht bestand.

In sozialen Erhaltungsgebieten („Milieuschutz“) hat die Gemeinde ein Vorkaufsrecht, das sie aber nur ausüben darf, wenn das Kaufgrundstück nicht entsprechend den Zielen und Zwecken des Erhaltungsgebiets bebaut „ist“ und genutzt „wird“ (§ 26 Nr. 4 BauGB). Einige Berliner Bezirke hatten dies auch bei vermeintlich künftig drohenden Entwicklungen angenommen und Vorkäufe erklärt. Dies hat das Bundesverwaltungsgericht aufgehoben, weil es nur auf den Zustand, nicht aber auf Mutmaßungen für die Zukunft ankommt (BVerwG, 09.09.2021 – 4 C 1.20, Rn. 19 ff).

Eine Vielzahl von Käufern hatte vor diesem Urteil sog. „Abwendungsvereinbarungen“ mit den Bezirke getroffen und sich zu mieterschützenden Beschränkungen verpflichtet, die über die bestehenden Rechtspflichten hinaus gehen.

Nach dem Urteil des BVerwG reute mehrere Käufer diese Vereinbarung und sie fochten sie mit der Begründung an, der Bezirk habe ihnen eine unzulässige Gegenleistung abgerungen. Dem sind Ver­waltungsgericht und Oberverwaltungsgericht nicht gefolgt: Es habe sich bei den Vereinbarungen nicht um Austauschverträge, sondern um Vergleichsverträge gehandelt. Bei ihrem Abschluss bestand widersprüchliche Rechtsprechung der Untergerichte. Für Rechtssicherheit hätten die Käufer bewusst Einschränkungen akzeptiert (OVG Berlin-Brandenburg, 24.06.2025 – 10 B 6/25 u.a.).

Bei Rückfragen zu diesem Thema wenden Sie sich bitte an Rechtsanwalt Dr. Bernhard Haaß.