Der Bundesgerichtshof hat mit am 12. Januar 2022 veröffentlichten Urteil (XII ZR 8/21) entschieden, dass im Fall einer Geschäftsschließung, die aufgrund einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie erfolgt, grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB in Betracht komme.
Der Bundesgerichtshof betonte zugleich, dass dies nicht automatisch bedeute, dass der Mieter stets eine Anpassung der Miete für den Zeitraum der Schließung verlangen könne. Ob dem Mieter ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag unzumutbar sei, bedürfe auch in diesem Fall einer umfassenden Abwägung, bei der sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen seien. Eine pauschale Betrachtungsweise, wonach die Miete um die Hälfte zu reduzieren sei, werde diesen Anforderungen nicht gerecht.
Es bedürfe vielmehr einer umfassenden und auf den Einzelfall bezogenen Abwägung, bei der zunächst von Bedeutung sei, welche Umsatzrückgänge dem Mieter durch die Geschäftsschließung entstanden seien, wobei jedoch nur auf das konkrete Mietobjekt und nicht auf einen möglichen Konzernumsatz abzustellen sei (zu der höchst praxisrelevanten Frage, ob und inwieweit Umsätze aus dem Onlinehandel zu berücksichtigen seien, äußert sich der Bundesgerichtshof bedauerlicherweise nicht ausdrücklich). Eine tatsächliche Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Mieters sei hingegen nicht erforderlich.
Zu berücksichtigen könne auch sein, welche Maßnahmen der Mieter ergriffen habe oder hätte ergreifen können, um die drohenden Verluste während der Geschäftsschließung zu vermindern, und welche finanziellen Mittel der Mieter aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile und aus einer etwaigen Betriebsunterbrechungsversicherung erlangt hat oder hätte erlangen können.
Der BGH betont zugleich, dass bei der gebotenen Abwägung auch die Interessen des Vermieters in den Blick zu nehmen seien.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs bestätigt den Beratungsansatz von Probandt Rechtsanwälte. Ob und inwieweit ein Gericht aufgrund der vom Bundesgerichtshof vorgegebenen umfassenden Einzelfallabwägung letztlich zur einer Anpassung der Miete gelangt, ist kaum vorhersehbar. Einvernehmliche Lösungen sind daher einer streitigen Auseinandersetzung im Regelfall vorzuziehen.
Bei Fragen zu diesem Thema wenden sich bitte an Rechtsanwältin Claudia Frank, Rechtsanwalt und Notar Dr. Wolfgang Probandt oder Rechtsanwalt und Notar Dr. Ruben Pisal.
