BGH, Urteil vom 16.07.2026 – I ZR 111/25

Die Frage, wann ein Haus im Sinne der §§ 656a ff. BGB als Einfamilienhaus anzusehen ist, beschäftigt die Gerichte weiterhin. Nachdem der BGH in seinem Urteil vom 06.03.2025 – I ZR 32/24 – auf den für den Makler erkennbaren Erwerbszweck abgestellt hatte, hatte das OLG Celle in seinem Urteil vom 20.03.2025 – 11 U 69/24 – dagegen die objektive Beschaffenheit des Hauses für maßgeblich gehalten.

Der BGH hat nun mit Urteil vom 16.07.2026 – I ZR 111/25 – seine Rechtsprechung bestätigt und zugleich eine wichtige zeitliche Grenze gezogen.

Sachverhalt und Entscheidung:

Der Makler bot ein bislang als Zweifamilienhaus genutztes und vermietetes Gebäude als Zweifamilienhaus an. Der Käufer erwarb das Grundstück und machte später geltend, er habe das Gebäude für sich und seine Familie als Einfamilienhaus erwerben wollen. Er verweigerte deshalb die Zahlung der vereinbarten Maklerprovision.

Der BGH stellt klar, dass auch ein objektiv als Zweifamilienhaus anzusehendes Gebäude im Anwendungsbereich der §§ 656a ff. BGB als Einfamilienhaus anzusehen sein kann. Maßgeblich ist insoweit der Erwerbszweck des Käufers. Entscheidend ist allerdings, dass dieser Erwerbszweck dem Makler spätestens bei Abschluss des Maklervertrages erkennbar war. Eine erst später geäußerte Absicht, das Haus künftig nur noch als Einfamilienhaus zu nutzen, reicht dagegen nicht aus.

Damit bestätigt der BGH seine bisherige Rechtsprechung und erteilt zugleich der Auffassung eine Absage, wonach allein auf die objektiven Merkmale des Gebäudes, insbesondere Grundriss, Baugenehmigung und bisherige Nutzung, abzustellen ist.

Die Entscheidung ist insbesondere deshalb von Bedeutung, weil der Makler bereits bei Abschluss des Maklervertrages wissen muss, welche gesetzlichen Regelungen auf diesen Vertrag Anwendung finden. Weiß der Makler zu diesem Zeitpunkt, dass der Käufer das Objekt für seinen eigenen Haushalt als Einfamilienhaus erwerben will, sind die §§ 656c, 656d BGB zu beachten. Anders liegt es, wenn der Käufer seine entsprechende Absicht er7st nach Abschluss des Maklervertrages offenlegt. Der Makler muss seine bereits getroffene Provisionsvereinbarung dann nicht nachträglich anpassen.

Praxishinweis:

Die Entscheidung zeigt erneut, wie wichtig die eindeutige Bezeichnung des Objekts und die Dokumentation des Erwerbszwecks sind. Der Makler sollte insbesondere bei Häusern mit zwei Wohnungen bereits bei Abschluss des Maklervertrages festhalten, ob der Kaufinteressent das Objekt als Einfamilienhaus für seinen eigenen Haushalt erwerben will.

Eine spätere Berufung des Käufers auf eine bereits bei Vertragsschluss angeblich bestehende Einfamilienhausabsicht wird dagegen regelmäßig nicht ausreichen.

Die Entscheidung führt damit zu einer gewissen Rechtssicherheit. Für den Makler bleibt es allerdings wichtig, den Zeitpunkt der Kenntnis vom Erwerbszweck und die hierzu abgegebenen Erklärungen des Kaufinteressenten beweissicher zu dokumentieren.

Für Fragen zu diesem Thema wenden Sie sich bitte an Rechtsanwalt Dr. Probandt.