Häufig kommt es vor, dass ein Haus bzw. eine Villa zwei Wohnungen z.B. im EG und OG aufweist – und wie häufig ist ein Makler dann versucht, es als Zweifamilienhaus, das auch von einer größeren Familie allein genutzt werden kann, anzupreisen? Dies kann in Hinblick auf die besonderen für Einfamilienhäuser (und Wohnungen) geltenden Vorschriften zu Problemen führen. Der sachliche Anwendungsbereich der §§ 656a, 656c und 656d BGB erfordert, dass Gegenstand des Maklervertrages eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus ist. Ob es sich bei einem Haus, das bisher als Zweifamilienhaus genutzt wurde, dann um ein Einfamilienhaus handelt, wenn der Maklerkunde beabsichtigt, es als Einfamilienhaus zu nutzen ist umstritten. Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 06.03.2025 – I ZR 32/24 drauf abgestellt, dass „der für den Makler erkennbare Erwerbszweck maßgeblich ist“. Diese Auffassung ist abzulehnen, da für den Makler bereits vor Abschluss des Maklervertrages klar sein muss, welche rechtlichen Rahmenbedingungen für den abzuschließenden Vertrag gelten.
Das OLG Celle hat kurz nach der Verkündung des Urteils durch den BGH hat in seinem Urteil vom 20.03.2025 – 11 U 69/24 dagegen auf die objektive Beschaffenheit des Hauses abgestellt. Für die Einordnung als Einfamilienhaus sei zunächst maßgeblich, ob die Immobilie zur Unterkunft für Mitglieder eines einzelnen Haushalts zugeschnitten ist. Dies sei nach der Beschaffenheit der Immobilie zu bewerten. Das subjektive Kriterium des Erwerbszwecks sei dagegen unerheblich. Dieser Auffassung ist zuzustimmen, da, wie das OLG Celle zutreffend anmerkt, für die Entscheidung, welche Vorschriften für den Maklervertrag anwendbar sind, nicht auf Kriterien abgestellt werden kann, die bei Vertragsschluss noch nicht bekannt sind. Für die Unterscheidung zwischen Ein- und Zweifamilienhaus seien lediglich objektive Umstände wie Grundrisse, Baugenehmigungen und Außen- und Innenansicht maßgeblich. Eine besondere Bedeutung hat zudem die Bezeichnung in den Vertragsunterlagen, insbesondere im Makler-Exposé.
Für die Praxis ist daher bedeutsam, dass der Makler bereits in den Vertrags- und in den Verkaufsunterlagen klarstellt, ob es sich um Ein- oder Zweifamilienhaus handelt. Zu vermeiden ist in jedem Fall die Bezeichnung „Ein- / Zweifamilienhaus“ bzw. Hinweise wonach das bisherige Zweifamilienhaushaus auch als Einfamilienhaus genutzt werden kann. Im Zweifel sollte das Haus als Zwei- oder Mehrparteienhaus bezeichnet werden.
Für Fragen zu diesem Thema wenden Sie sich bitte an Rechtsanwalt Dr. Probandt.
