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27.09.2020 / Maklerrecht

Zur Wirksamkeit von Makleralleinaufträgen

Bei formularmäßigen Makleralleinaufträgen entsteht immer wieder Streit darüber, wie lange der Auftraggeber an den Alleinauftrag gebunden ist und ob der Alleinauftrag sich automatisch und wenn ja für wie lange verlängert, wenn er nicht gekündigt wird. Diese Fragen hat der BGH nunmehr einer grundsätzlichen Entscheidung vom 28.5.2020 geklärt (Az.: I ZR 40/19).

In dem entschiedenen Fall hatte der Eigentümer einer Eigentumswohnung mit einem Makler einen Alleinauftrag als Formularvertrag geschlossen. Danach war eine 6-monatige Mindestlaufzeit mit einer dreimonatigen Verlängerungsklausel vereinbart. Zugleich wurde dem Eigentümer in einem weiteren Regelungswerk eine vierwöchige Kündigungsfrist eingeräumt. Da der Eigentümer den Alleinauftrag nicht rechtzeitig kündigte, aber einen anderen Makler beauftragte und mit dem von diesem nachgewiesenen Interessenten einen Kaufvertrag abschloss, kam es zu einem Rechtsstreit, der schließlich von dem BGH wie folgt entschieden wurde:

1. Ein einfacher Makleralleinauftrag, mit dem sich der Makler zum Tätigwerden verpflichtet, und durch den der Maklerkunde auf sein Recht verzichtet, einen anderen Makler mit der Suche nach geeigneten Vertragspartner zu beauftragen, kann grundsätzlich wirksam unter Verwendung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) geschlossen werden.

2. Bei dem einfachen Alleinauftrag kann eine Mindestlaufzeit vereinbart werden; eine Bindungsfrist von 6 Monaten ist für einem Immobilienmakler erteilte Alleinaufträge regelmäßig angemessen.

3. Eine in den Makler-AGB vorgesehene automatische Verlängerung der zunächst auf sechs Monate vereinbarten Vertragslaufzeit eines einfachen Maklerleinauftrages um jeweils drei Monate bei unterbliebener Kündigung des Maklerkunden ist grundsätzlich unbedenklich und nicht gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.

4. Eine in den Makler-AGB vorgesehene vierwöchige Frist zur Kündigung eines einfachen Alleinauftrages benachteiligt den Maklerkunden bei Vereinbarung einer ersten Vertragslaufzeit von 6 Monaten und einer automatischen Verlängerung des Vertrages um jeweils 3 Monate nicht in unangemessener Weise.

5. Die Verlängerungsklausel in einem Alleinauftrag ist allerdings nur dann wirksam, wenn die Länge der Kündigungsfrist ausdrücklich in den AGB geregelt ist; wird die Bindungsfrist an anderer Stelle geregelt und wird auf sie in den AGB nicht ausdrücklich hinweisen, ist die Verlängerungsklausel insgesamt unwirksam.

Für Fragen zu diesem Thema wenden Sie sich bitte an Rechtsanwalt und Notar Dr. Wolfgang Probandt.

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