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22.03.2020 / Bauträgerrecht

Pflichten des Bauträgerverwalters bei Mängeln

Fast immer ist der vom Bauträger bestellte erste WEG-Verwalter mit ihm verbunden oder von ihm abhängig (sog. Bauträgerverwalter). Ihn trifft dennoch, die für jeden Verwalter geltende Pflicht, die Wohnungseigentümer auf mögliche Gewährleistungsansprüche und auf eine drohende Verjährung dieser Ansprüche hinzuweisen.

Der Verwalter ist gem. § 27 Abs. 1 Nummer 2 WEG verpflichtet, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Insbesondere hat der Verwalter zur Vorbereitung der Beschlussfassung über Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums die verschiedenen Handlungsoptionen aufzuzeigen (vergl. z.B. Bärmann/Becker, WEG, 14. Aufl. § 27 Rn. 47 f).

Diese Verpflichtung gilt, wie der BGH in seiner Entscheidung vom 19.7.2019 – V ZR 75/18 festgestellt hat, auch für den Verwalter, der in besonderem Maße mit dem Bauträger verbunden oder von ihm abhängig ist. Daraus ergibt sich auch für den Bauträgerverwalter die Pflicht, die Wohnungseigentümer auf Mängel des Gemeinschaftseigentums hinzuweisen und gegebenenfalls auf Maßnahmen hinzuwirken und diese vorzuschlagen, die geeignet sind, die Verjährung der Gewährleistungsansprüche zu verhindern. Darüber hinaus hat der Verwalter auch zu kontrollieren, ob Mängel am Gemeinschaftseigentum, die der Bauträger angeblich beseitigt hat, tatsächlich umfassend und fachmännisch beseitigt wurden. In beiden Fällen hat der Verwalter darauf hinzuwirken, dass die Wohnungseigentümer nicht nur über die Mängel bzw. nicht beseitigten Mängel unterrichtet werden, sondern hat auch auf einen sachgerechten Beschluss über das weitere Vorgehen.

Verstößt der Verwalter gegen diese Pflichten macht er sich selbst schadensersatzpflichtig. In dem entschiedenen Fall nutzte dem Verwalter auch nicht eine Freizeichnungsklausel im Verwaltervertrag, mit der pauschal die Verjährung von Schadensersatzansprüchen der Wohnungseigentümer gegen den Verwalter verkürzt wurde.

Für Fragen zu diesem Thema wenden Sie sich bitte an Rechtsanwalt Dr. Probandt.

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  PROBANDT
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