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16.11.2019 / Bauträgerrecht

Bauträger kann keine Hinterlegung der Schlussrate forden!

Bauträger befürchten - häufig nicht zu unrecht - dass Käufer die letzte Rate in Höhe von 3,5 % des Kaufpreises (sogenannte Fertigstellungsrate) nicht zu zahlen bereit sind und verlangen deshalb die Hinterlegung der Fertigstellungsrate auf Notaranderkonto. Das Kammergericht hat jetzt entschieden, dass dieses Verlangen regelmäßig unwirksam ist (KG Urteil vom 20.08.2019 - 21 W 17/19).

Gemäß § 3 Abs. 2 Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) darf der Bauträger von seinen Kunden regelmäßig den Kaufpreis nur nach Baufortschritt in Raten abfordern, insbesondere darf er 3,5 % des Kaufpreises erst nach vollständiger Fertigstellung entgegennehmen. Aus leidiger Erfahrung wissen Bauträger, dass einige Käufer versuchen, die Zahlung diese Rate zu vermeiden, indem sie auch unberechtigte Mängel vorbringen und dem Bauträger vorschlagen, gegen Verzicht auf die Fertigstellungsrate z.B. auf eine Mängelbeseitigung zu verzichten.

Um die Zahlung dieser letzten Rate sicherzustellen, soll diese daher bereits vor ihrer Fälligkeit auf einem Konto des Notars hinterlegt werden. Damit würde nach Vorstellung des Bauträgers der Zugriff auf diesen Betrag erleichtert, insbesondere aber hätte der Käufer den Betrag bereits gezahlt.

Das Kammergericht hat jetzt entschieden, dass eine Vereinbarung in einem Bauträgervertrag, wonach die Schlussrate bereits vor vollständiger Fertigstellung des Vertragsgegenstandes auf das Anderkonto eines Notars zu zahlen ist, gegen § 309 Nr. 2a BGB verstößt und damit unwirksam ist. Die Regelung führe nämlich dazu, dass der Käufer im Streitfall gezwungen ist, zur Durchsetzung von Ansprüchen auf Freigabe der hinterlegten Schlussrate zu klagen, statt sich gegenüber dem restlichen Kaufpreisanspruch des Bauträgers auf sein Minderungs- und Leistungsverweigerungsrecht berufen zu können.

Abgesehen davon, dass der Notar nur ausnahmsweise und nur wenn hierfür triftige Gründe vorliegen, die Kaufpreiszahlung über Notaranderkonto abwickeln soll, ist die Regelung bereits deshalb problematisch, weil die Hinterlegung auch gegen § 3 Abs. 2 MaBV verstoßen kann, was gem. § 18 MaBV eine Ordnungswidrigkeit darstellt. Dies wäre jedenfalls dann anzunehmen, wenn in dem Treuhandauftrag mit dem Notar nicht vereinbart ist, dass dieser die Schlussrate nur mit Zustimmung des Käufers auszahlen darf.

Für Fragen zu diesem Thema wenden sich bitte an Rechtsanwalt und Notar Dr. Probandt.

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  PROBANDT
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