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26.07.2019 / Bauträgerrecht

Rücktrittsrecht des Bauträgers bei Zahlungsverzug des Erwerbers

Das OLG München hat zwei wichtige Fragen des Bauträgerrechts - nunmehr mit Bestätigung durch den BGH - geklärt:

1. Sonderwünsche des Erwerbers müssen notariell beurkundet werden, andernfalls ist die Vereinbarung nichtig.

2. Ein Bauträger kann nicht vom Vertrag zurücktreten, wenn wenn der Erwerber sich nicht mit mindestens 10% der geschuldeten Vergütung in Verzug befindet.

Nachdem der BGH die Nichtzulassungsbeschwerde zurück zurückgewiesen hat, ist ein bereits im vergangenen Jahr ergangenes Urteil des OLG München, das zwei wichtige Fragen des Bauträgerrechts entscheidet, rechtskräftig worden (OLG München Urteil vom 14.08.2018 - U 3345/17 Bau):

Der Entscheidung liegt ein im Bauträgerrecht typischer Sachverhalt zugrunde. Der Bauträgervertrag enthielt die Regelung, dass der Erwerber Sonderleistungen verlangen könne, wenn er sich über deren Ausführung und Preis mit dem Bauträger einige. Die Auflassung war im Bauträgervertrag – wie häufig üblich – noch nicht erklärt. Die Parteien vereinbarten Sonderwünsche in einer gegenseitig gewechselten Korrespondenz, ohne diese beurkunden zu lassen. Schließlich kam es zum Streit über die vom Bauträger durchgeführten Maßnahmen und zur Zurückbehaltung von Zahlungen seitens des Erwerbers. Aus diesem Grund erklärte der Bauträger den Rücktritt vom Kaufvertrag.

1. Sonderwünsche beurkundungsbedürftig
Werden Vereinbarungen über Sonderwünsche getroffen, so handelt es sich hierbei um Abweichungen von dem als Standardausführung angebotene Leistungspaket des Bauträgers. Diese Zusatzleistungen können in der Form höherwertiger Materialien oder auch bei auch zusätzlichen Baumaßnahmen bestehen diese nachträglichen Zusatzleistungen sind, soweit die Auflassung nicht bereits erklärt wurde (BGH, Urt. v. 14.09.2018 – V ZR 213/17) grundsätzlich formbedürftig. Gleichgültig ist dabei, ob es sich um wesentliche oder unwesentliche Änderungen handelt. Wird die Vereinbarung über die Sonderwünsche nicht beurkundet, ist die Vereinbarung gemäß § 125 BGB nichtig.

Die Nichtigkeit - dies ist eine weiterer wichtiger Aspekt der vorliegenden Entscheidung - führt allerdings nicht gemäß § 139 BGB zur Nichtigkeit des gesamten Vertrages. Vielmehr ist davon auszugehen, dass es dem hypothetischen Willen der Parteien entspricht, dass der ursprüngliche Vertrag wirksam bleiben soll, wofür auch die im Vertrag vereinbarte salvatorische Klausel spricht. Allerdings ist der Bauträger weder verpflichtet die Sonderleistungen zu erbringen noch der Erwerber verpflichtet, den hierfür vereinbarten Kaufpreis zu zahlen. Etwas anderes gilt allerdings dann, wenn das Eigentum auf den Erwerber umgeschrieben wird; in diesem Fall wird die Formunwirksamkeit gemäß § 311b Abs. 1 S. 2 BGB geheilt.

Den Parteien des Bauträgervertrages ist, um Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden, zu empfehlen, Zusatzvereinbarungen die vor Erklärung der Auflassung vereinbart werden notariell beurkunden zu lassen, auch wenn dies mit - im Regelfall geringfügigen - Kosten und Unannehmlichkeiten verbunden ist.

2. Rücktrittsrecht des Bauträgers bei Zahlungsrückstand des Erwerbers
Zahlt der Erwerber trotz Fälligkeit die einzelnen Raten nicht, so ist der Bauträger grundsätzlich nach § 323 BGB zum Rücktritt berechtigt. Nach § 323 Abs. 5 S. 1 BGB ist der Rücktritt vom ganzen Vertrag nur zulässig, wenn der Gläubiger an den erbrachte Teilleistungen kein Interesse hat. Dies wird im vorliegenden Falle verneint, zumal der Erwerber mehr als 90 % des Kaufpreises unstreitig gezahlt hat. Ferner muss nach § 325 Abs. 5 S. 2 BGB die Pflichtverletzung erheblich sein. Dies hat das OLG verneint, da die der Erwerber sich nicht mit mindestens 10% seiner Zahlungsverpflichtung in Verzug befinde. Da auf den Bauträgervertrag die für Dauerschuldverhältnisse geltende Vorschrift § 314 BGB analog angewendet wird (OLG Düsseldorf, Urteil vom 31.01.2012, Az. 23 U 20/11), hat das OLG zutreffend auch geprüft, ob in dem Zahlungsrückstand eine Vertragsverletzung von solchem Gewicht liegt, dass das Vertragsverhältnis nachhaltig gestört ist oder die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet wird. Auch dies wurde verneint.

Der Bauträger ist danach gut beraten zu prüfen, ob und wann er wegen eines Zahlungsverzuges des Erwerbers zum Rücktritt vom Vertrag berechtigt ist. Generell lässt sich sagen, dass er hierzu nicht berechtigt ist, wenn der Erwerber sich mit weniger als 10% seiner fälligen Zahlungsverpflichtung in Verzug befindet.

Für Fragen zu diesem Thema wenden Sie sich bitte an Rechtsanwalt und Notar Dr. Wolfgang Probandt

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