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13.02.2019 / Miet- und Wohungseigentumsrecht

Veräußerung von Miteigentumsanteilen an Mitvermieter

Werden vermietete Räume oder Grundstücke durch den vermietenden Eigentümer veräußert, tritt der Erwerber gemäß § 566 BGB in das Mietverhältnis ein. Dies gilt nach Auffassung des KG jedoch nicht, wenn ein Vermieter bei einer Vermietermehrheit seinen Eigentumsanteil an den weiteren Vermieter, veräußert. Der Übertragende bleibt in diesem Fall aus dem Mietvertrag weiter verpflichtet.

In dem jetzt entschiedenen Fall war ein Ehepaar Eigentümer von Stellplätzen in Bruchteilsgemeinschaft. Nachdem die Ehefrau ihrem Mann ihren Miteigentumsanteil übertragen hatte, kündigte dieser einem Mieter wegen Zahlungsverzugs. Das Kammergericht hat in seinem Urteil vom 8.10.2018 (Az. 8 U 111/18) die Kündigung für unwirksam erachtet, da sie nicht von sämtlichen Vermietern ausgesprochen worden war.

Das Kammergericht vertritt in seinem Urteil die Auffassung, dass das Mietverhältnis nicht gemäß § 566 BGB zusammen mit dem Eigentum auf den Ehemann allein übergegangen sei. Nach der Vorschrift tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in das Mietverhältnis ein, wenn er Dritter im Sinne der Vorschrift ist. Diese Voraussetzung ist hier jedoch nicht gegeben, da auch der Erwerber bereits Vermieter war. Auch eine analoge Anwendung der Vorschrift komme nicht in Betracht. Zwar mag, so das KG, insoweit eine planwidrige Regelungslücke vorliegen. Der Gesetzgeber habe die Frage, ob ein Miteigentümer durch Übertragung des restlichen Miteigentumsanteils alleiniger Vermieter wird, offenbar nicht bedacht und nicht abschließend regeln wollen (s. a. BGH, Urteil vom 12.7.2017 - XII ZR 26/16 - MDR 2017, 1234 zum Fall fehlender Identität zwischen Eigentümer, Veräußerer und Vermieter).

Durch eine analoge Anwendung würde der Mieter aber schlechter gestellt werden, weil er den bzw. die bisherigen Miteigentümer - mit dem Auslaufen von Ansprüchen gemäß § 566 Abs. 2 BGB - als Schuldner verliert. Daher widerspräche es der Schutzrichtung des § 566 BGB, die Vorschrift hier analog anzuwenden.

Die Entscheidung ist für die Praxis von großer Bedeutung, da der bisherige Miteigentümer an allen Handlungen mitwirken muss, die auf eine Veränderung des Mietverhältnisses gerichtet sind, wie z.B. Kündigung, Mieterhöhungsverlangen etc. Selbst bei einer einvernehmlichen Abänderung des Mietvertrages wäre die Mitwirkung des bisherigen Miteigentümers weiterhin erforderlich, da das Mietverhältnis nur im Einvernehmen sämtlicher Parteien geändert werden kann. Im Letzteren Fall könnte allenfalls ein unterstelltes Einverständnis des ehemalige Miteigentümers mit einer Vertragsänderung weiterhelfen.

Die Regelung ist im Hinblick auf die weiteren Komplikationen im Zusammenhang mit dem Weiterverkauf des Eigentums durch den nunmehrigen Alleineigentümer unbefriedigend. Um dem Erwerber nicht die Möglichkeit zu geben, die Mietsache herauszufordern, muss unterstellt werden, dass jedenfalls bei dem Weiterverkauf durch den Alleineigentümer § 566 BGB auch in Hinblick auf den bereits ausgeschiedenen früheren Miteigentümer zur Anwendung kommt. Hier bleibt abzuwarten, wie die Rechtsprechung diese Fälle behandelt.

Sollten Sie Fragen in diesem Zusammenhang haben, wenden Sie sich bitte an Rechtsanwalt Dr. Probandt.

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  PROBANDT
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