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20.01.2019 / Immobilienrecht

Steuern auf fiktive Zinsen bei gestundetem Kaufpreis?

Das FG Düsseldorf (II K 3064/15 E) hat entschieden, dass bei einer Stundung des Kaufpreises ein Teil davon als Zinsen (und damit als steuerbares Einkommen) zu behandeln ist, auch wenn tatsächlich Zinsen nicht vereinbart wurden.

Der Entscheidung lag folgender alltäglicher Fall zugrunde: Die Eltern verkauften ihr Einfamilienhausgrundstück an ihre Tochter und ihren Schwiegersohn. Als Kaufpreis wurden Raten in Höhe von 1.000,0 € monatlich für die Dauer von 31 Jahren vereinbart; eine Verzinsung des sich so ergebenden Kaufpreises von insgesamt 372.000,00 € wurde nicht vereinbart (und war auch nicht gewollt). Der tatsächliche Verkehrswert des Grundstücks betrug 391.000,00 €.

Nach Auffassung des Finanzgerichts handelt es sich um eine zinslose Stundung des Kaufpreises; es wendet daher
§ 12 Abs. 3 Bewertungsgesetz (BewG)
auf den Vorgang an. Damit wird der Kaufpreis von 372.000 € in einen Zins- und einen Tilgungsanteil entsprechend einem Annuitätendarlehen aufgeteilt, wobei sich der Zinsanteil nach der gesetzlich vorgegebenen Zinssatz von 5,5 % p.a. richtet. Damit gelten von dem Kaufpreis mehr als die Hälfte, etwa 195.000,00 €, als Zinsen und zwar selbst dann, wenn eine Verzinsung bewusst ausgeschlossen wurde. Diese Zinsen sind - anders als der nach § 23 EStG steuerfreie Kaufpreis - zu versteuern-. Diese Entscheidung steht nun zur Überprüfung durch den Bundesfinanzhof (BFH VIII R 3/17) an.

Bis die Frage höchstrichterlich geklärt ist, empfiehlt es sich, entweder auf entsprechende Stundungen zu verzichten oder aber den Zinsanteil gesondert auszuweisen und ausdrücklich auf die Zinsen zu verzichten. Dies führt dann zwar zu einer grundsätzlich steuerpflichtigen Schenkung, was aber unschädlich ist, wenn der Zinsbetrag den Schenkungssteuerfreibetrag (bei Kindern z.B. 400.000,00 €) nicht übersteigt.

Bei Fragen zu diesem Thema wenden Sie sich bitte an Rechtsanwalt und Notar Dr. Wolfgang Probandt.

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  PROBANDT
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