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05.11.2018 / Immobilienrecht

Einhaltung der 14-Tage-Frist gem. § 17 Abs. 2a Nr. 2 BeurkG

Mit dem "Gesetz zur Stärkung des Verbraucherschutzes im notariellen Beurkundungsverfahren" wurde im Jahre 2013 festgelegt, dass im Rahmen eines Verbrauchervertrages der Notar den Vertrag nur dann beurkunden soll, wenn dem Verbraucher "der beabsichtigte Text" zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung gestellt wurde. Wegen der bei einer Unterschreitung dieser Frist insbesondere bei Bauträgerverträgen drohenden Inanspruchnahme des Notars stellte sich die Frage, was als der beabsichtigte Text anzusehen ist und ob jede Änderung des Entwurfes erneut die Wartefrist in Lauf setzt. Hiezu ist nun eine klarstellende Entscheidung des BGH ergangen.

In dem jetzt vom BGH entschiedenen Fall (BGH, Urteil vom 23.08.2018 - III ZR 506/16) hatte der Notar am 31. März dem Käufer (Verbraucher) einen Vertragsentwurf übersandt. Nachdem der Notar Änderungswünsche des Käufers in den Entwurf eingearbeitet und diesen erneut am 8. April übersandt hatte, kam es am 12. April zur Beurkundung des Vertrages. Der Käufer nahm später den Notar wegen Nichteinhaltung der 14 Tage-Frist auf Schadensersatz in Anspruch. Das Oberlandesgericht Düsseldorf vertrat die Auffassung, dass der Notar die Bestimmung des § 17 Abs. 2 BeurkG nicht beachtet hätte, da zwischen der Versendung des geänderten Vertragsentwurfes und der Beurkundung weniger als 14 Tage gelegen hätten. Diese Entscheidung hat der BGH - völlig zurecht – aufgehoben und zwar mit folgenden einleuchtenden Gründen:

Sinn der Vorschrift sei es, den Verbraucher vor unüberlegtem Handeln zu schützen. Jeder Notar wird bestätigen, dass diese Vorschrift, obgleich sie stark vom Leitbild des mündigen Verbrauchers abweicht, ihre Berechtigung hat, da in der Vergangenheit Verbraucher häufig von Immobilienverkäufen oder Maklern zu einem übereilten Vertragsabschluss – erinnert sei nur an die Problematik der so genannten Schrottimmobilien – gedrängt wurden. Die Frist - so der BGH - kann im Einzelfall jedoch unterschritten werden. Insbesondere soll sie sich nicht als unnötige "Beurkundungssperre" auswirken.

Damit der Gedanke des Verbraucherschutzes nicht in den Hintergrund tritt, kommt ein zulässiges Abweichen von der Regelfrist aber nur dann in Betracht, wenn nachvollziehbare Gründe - auch unter Berücksichtigung der Schutzinteressen des Verbrauchers - es rechtfertigen, die ihm zugedachte Schutzfrist zu verkürzen. Enthält der zur Verfügung gestellte Text die Informationen, die der Verbraucher benötigt, um die rechtlichen und wirtschaftlichen Auswirkungen des Rechtsgeschäfts zu prüfen oder prüfen zu lassen, genügt er den Anforderungen, um die 14-Tage-Frist in Lauf zu setzen. Allerdings muss der Vertrag die wesentlichen Vertragsinhalte - insbesondere Angaben zum zu erwerbenden Grundbesitz, zum Vertragspartner und zum (noch verhandelbaren) Kaufpreis - enthalten. Etwaige spätere Änderungen, insbesondere, wenn sie vom Verbraucher stammen oder auf Verhandlungen der Vertragsparteien beruhen, setzen die 14-Tage-Frist nicht erneut in Gang. Dies gilt allerdings nur, sofern nicht wesentliche Regelungen des Vertrages, die dem Vertragswerk ein neues Gepräge geben und die Risiken im Zusammenhang mit dem Kaufvertragsabschluss nicht unerheblich zu Lasten des Verbrauchers verschieben, geändert werden.

Der Notar wird - im eigenen Interesse - abzuwägen haben, wann die vorgenommenen Vertragsänderungen wesentlich sind.

Für Rückfragen zu diesem Thema wenden Sie sich bitte an Rechtsanwalt und Notar Dr. Probandt.

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  PROBANDT
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