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02.06.2018 / Immobilienrecht

Neue Rechtsprechung zur Beurkundungspflicht bei Grundstückskaufverträgen

Grundstücksgeschäfte bedürfen gem. § 311b BGB zu ihrer Wirksamkeit der Beurkundung. Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH bedurften Änderungen in Grundstückskaufverträgen und Bauträgerverträgen nicht der Beurkundung, wenn (a) in dem Vertrag bereits die Auflassung erklärt worden war und (b) durch die Änderung keine Verpflichtung zum Kauf oder Verkaufs eines Grundstücks oder vergleichbares vereinbart worden war. Die Verpflichtung zur Eigentumsübertragung sei mit der Auflassung in vollem Umfang erfüllt und bestehe deshalb nach erklärter Auflassung nicht mehr (BGH, Urteil vom 14. Mai 1971 - V ZR 25/69; Urteil vom 27. Oktober 1972 - V ZR 37/71). Diese Rechtsprechung ist in der letzten Zeit verschiedentlich in Hinblick auf den Verbraucherschutz eingegrenzt worden.

So hat das OLG Stuttgart in einem Urteil vom 26.09.2017 (10 U 140/16) entschieden, dass auch die nachträgliche Herabsetzung des Kaufpreises der Beurkundung bedarf. Im vorliegenden Fall war im Kaufvertrag die Auflassung bereits erklärt worden, der Notar allerdings - wie üblich - angewiesen worden, die Auflassungserklärung enthaltende beglaubigte Abschriften oder Ausfertigungen der Urkunde erst zu erteilen, wenn ihm die Zahlung des geschuldeten Kaufpreises nachgewiesen worden ist.

Letztere Anweisung hält das OLG Stuttgart für das entscheidende Kriterium für die Beurkundungsbedürftigkeit, da "der Notar die Auflassung sowie die Eintragungsbewilligung der Parteien und den Eintragungsantrag des Beklagten dann nicht an das Grundbuchamt weiterleiten (wird), wenn zwar der Erwerber unter Bezugnahme auf eine nach der Auflassung vereinbarte, nicht notariell beurkundete Vereinbarung mit dem Veräußerer vorträgt, die Vergütung sei gegenüber der ursprünglichen vertraglichen Vereinbarung reduziert und in dieser Höhe beglichen worden, jedoch der Veräußerer die nachträgliche Vereinbarung oder deren Formwirksamkeit in Abrede stellt."

Wegen der Bedeutung der Entscheidung wurde die Revision zum BGH zugelassen.

Für bestehende Verträge, insbesondere aus dem Bauträgerbereich ist daher darauf zu achten, etwaige Änderungen vorsorglich zu beurkunden, solange die Umschreibung im Grundbuch noch nicht erfüllt ist. Ist die Umschreibung allerdings erfolgt, sind etwaige Formmängel geheilt (§ 311b Abs. 1 S. 2 BGB.

Für Fragen zu diesem Thema wenden Sie sich bitte an Rechtsanwalt und Notar Dr. Probandt.

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  PROBANDT
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