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18.05.2018 / Allgemein

Haftung des Wohnungskäufers für Sonderumlagen

Die Frage, ob der Käufer oder der Verkäufer einer Sondereigentumseinheit (Wohnungs-/Teileigentum) für eine in zeitlicher Nähe zum Verkauf der Wohnung beschlossene Sonderumlage haftet, hat der BGH jetzt in seiner Entscheidung vom 15.12.2017 (Az: V ZR 257/16) für eine der möglichen Konstellationen zulasten des Käufers entschieden.

In dem entschiedenen Fall hatte die Wohnungseigentümerversammlung eine Sonderumlage zur Durchführung dringender Baumaßnahmen beschlossen, bevor der Kaufvertrag über die Wohnung geschlossen wurde. Nachdem der Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen worden war, wurde er vom Verwalter auf Zahlung der Umlage in Anspruch genommen. Der Käufer verweigerte die Zahlung mit der Begründung, dass er für die vor Eigentumsumschreibung im Grundbuch beschlossene Sonderumlage nicht als Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft hafte.

Der BGH hat die Haftung des Käufers für die Umlage bejaht und ausdrücklich festgestellt, dass der Erwerber von Wohnung- oder Teileigentum für eine nach dem Eigentumswechsel fällig werdende Sonderumlage auch dann hafte, wenn deren Erhebung vor dem Eigentumswechsel beschlossen wurde. Begründet hat dies der BGH mit der so genannten Fälligkeitstheorie. Danach habe der Wohnungseigentümer diejenigen Beitragsvorschüsse zu leisten, die während der Dauer seiner Mitgliedschaft in der Eigentümergemeinschaft fällig werden.

Damit ist zugleich auch die zweite Fallvariante entschieden, nämlich dass der Erwerber auch dann haftet, wenn die Sonderumlage nicht vor sondern erst nach Abschluss des Kaufvertrages beschlossen wurde. Ebenso dürfte sich aus der Entscheidung ergeben, dass für den Fall dass die Wohnungseigentümer im Rahmen des Umlagebeschlusses eine Fälligkeitsregelung getroffen haben, diese maßgeblich ist, also der bisherige Eigentümer dann haftet, wenn er zur Zeit der Fälligkeit noch Eigentümer der Wohnung war.

Die Entscheidung sagt allerdings nichts darüber aus, ob der Käufer vom Verkäufer die Umlage erstattet verlangen kann. Im Regelfall dürfte dies nicht der Fall sein, da die Umlage letztendlich dem Käufer zugute kommt. Etwas anderes kann allerdings dann gelten, wenn der Verkäufer bereits Kenntnis von dem Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung hatte und dies dem Käufer nicht offenbart hat. Die Festsetzung einer der Höhe nach nicht unerheblichen Umlage dürfte ein offenbarungspflichtiger Rechtsmangel der Wohnung sein, die den Verkäufer verpflichtet, auch ungefragt hierüber Auskunft zu erteilen.

Aus notarieller Sicht empfiehlt sich deshalb, die Frage mit den Vertragsschließenden zu erörtern und hierzu eine ausdrückliche Regelung im Kaufvertrag aufzunehmen. Der Verkäufer sollte im Kaufvertrag angeben, ob eine Umlage beschlossen wurde bzw. ob ihm Umstände bekannt sind, aufgrund derer mit einer Umlage zu rechnen ist. Gibt der Verkäufer eine derartige Erklärung ab, so kann der Käufer sich hierauf einrichten bzw. den Käufer auf Ersatz der Umlage in Anspruch nehmen, sollte entgegen der Versicherung eine derartige Umlage beschlossen worden sein oder kurz nach Abschluss des Kaufvertrages beschlossen werden.

Für Fragen zu diesem Thema wenden Sie sich bitte an Rechtsanwalt und Notar Dr. Probandt.

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  PROBANDT
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