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03.02.2010 / Immobilienrecht

Verjährung von Erbbauzinsen

Der BGH hat entschieden, dass der Anspruch des Grundstückseigentümers auf Zahlung von Erbbauzins der dreijährigen Verjährung unterliegt. Die Sonderregelung des § 196 BGB findet nach der Entscheidung (Urteil vom 9. Oktober 2009 - V ZR 18/09) weder auf den dinglichen noch auf den schuldrechtlichen Erbbauzinsanspruch Anwendung.

Der vom Erbbauberechtigten an den Grundstückseigentümer zu zahlende Erbbauzins (§ 9 ErbbauRG) wird typischerweise als Reallast dinglich durch Eintrag in Abt. II des Erbbaugrundbuchs gesichert. Wegen der grundbuchlichen Absicherung wurde teilweise die Auffassung vertreten, dass der Anspruch auf Zahlung von Erbbauzinsen nicht der allgemeinen Verjährung unterliege, sondern gemäß der Sondervorschrift für Rechte an einem Grundstück (§ 196 BGB) erst nach zehn Jahren verjähre. In seiner Entscheidung vom 9.10.2009 hat der BGH nunmehr klargestellt, dass weder der schuldrechtliche Anspruch aus der Vereinbarung im Erbbaurechtsvertrag noch der dingliche, sich aus der Erbbauzinsreallast ergebende Anspruch eine Gegenleistung für die Bestellung des Erbbaurechts darstellen.

Hinsichtlich der Erbbauzinsreallast folge dies bereits daraus, dass sie (und nicht die einzelnen Erbbauzinsraten) die Gegenleistung für die Bestellung des Erbbaurechts darstelle. Eine schuldrechtliche Vereinbarung, wonach die einzelnen Erbbauzinsraten die Gegenleistung für die Bestellung des Erbbaurechts sei, hält der BGH zwar für möglich, verneint aber auch in diesem Fall eine Anwendung von § 196 BGB. Nach seiner Auffassung gebe es keinen Grund, den schuldrechtlichen Anspruch im Verhältnis zum dinglichen Anspruch aus der Erbbauzinsreallast einer längeren Verjährungsfrist zu unterwerfen. Insbesondere stehe einer längeren Verjährungsfrist aber der Rechtsgedanke des § 197 Abs. 2 BGB entgegen, wonach regelmäßig wiederkehrende Leistungen stets der regulären Verjährungsfrist von drei Jahren zu unterwerfen seien.

Da gerade bei langlaufenden Erbbaurechten dieses Ergebnis unbefriedigend ist, empfiehlt es sich, die Verjährungsfrist für rückständige Erbbauzinsraten bereits im Erbbaurechtsvertrag vertraglich zu verlängern. Ist dies nicht (mehr) möglich, sollte der Grundstückseigentümer regelmäßig die rückständigen Erbbauzinsen gerichtlich titulieren lassen oder aber eine Vereinbarung mit dem Erbbauberechtigten über eine Schuldumschaffung treffen, in der z.B. vereinbart werden kann, dass rückständige Erbbauzinsen als Darlehen gestundet werden. Dies kann allerdings zu einem Verlust des Heimfallanspruches führen, wenn die rückständigen Erbbauzinsen dann nicht mehr den Zweijahreszeitraum übersteigen.

Für Fragen Erbbaurechte betreffend wenden Sie sich bitte an Rechtsanwalt und Notar Dr. Probandt

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  PROBANDT
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