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30.03.2009 / Immobilienrecht

Schärfere Offenbarungspflicht bei Immobilienverkauf!

Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 27. März 2009 (V ZR 30/08) entschieden, dass auch Baustoffe, die bei der Errichtung eines Wohnhauses gebräuchlich waren, später aber als gesundheitsschädlich erkannt worden sind, einen Mangel der Kaufsache begründen können, der ungefragt zu offenbaren ist.

Es ist üblich, dass der Verkäufer einer Immobilie eine Haftung für Sachmängel des Gebäudes im Vertrag ausschließen lässt. Als Sachmängel gelten nach § 434 Abs. 1 BGB (nachteilige) Abweichungen von der vereinbarten Beschaffenheit. Deshalb ist grundsätzlich das verkaufte Bauwerk zumindest mit seinen wesentlichen Eigenschaften (Alter, letzte Instandsetzung, etc.) im Kaufvertrag zu beschreiben. Diese Empfehlung wird zur Pflicht, wenn wesentliche Mängel vorhanden sind. So ist seit längerem anerkannt, dass Holzbock oder Hausschwammbefall ungefragt zu offenbaren sind. Auch ein feuchter Keller ist inzwischen offenbarungspflichtig, wie der BGH bereits letztes Jahr (V ZR 190/ 07, V ZR 138/07) entschieden hat. Legt der Verkäufer erheblich Mängel nicht offen, so haftet er dem Käufer weil er den Mangel arglistig verschwiegen hat, wegen Verschuldens bei Vertragsabschluss.


Im vorliegenden Fall war eine Beschaffenheitsvereinbarung nicht getroffen worden. Insbesondere hatte der Verkäufer dem Käufer nicht offenbart, dass die Fassade mit Asbestzementplatten erstellt war. Während das OLG Celle noch die Auffassung vertreten hatte, dass die Verwendung von Asbest in der Fassade bei einem Haus dieses Baujahrs (1980) als möglich hingenommen werden müsse, entschied der BGH nun, dass auch Baustoffe, die bei der Errichtung eines Wohnhauses gebräuchlich waren, später aber als gesund-heitsschädlich erkannt worden sind, einen offenbarungspflichtigen Mangel der Kaufsache begründen können (BGH vom 27. März 2009).

RA Dr. Probandt

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  PROBANDT
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