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05.05.2009 / Bauträgerrecht

Gewährleistungsausschluss in einem Bauträgervertrag auch zwischen Kaufleuten bei mangelhafter Belehrung unwirksam

Das OLG Hamm hatte in einem Urteil vom 20.12.2007 (24 U 53/06) entschieden, dass ein umfassender Gewährleistungsausschluss in einem Bauträgervertrag nach Treu und Glauben unwirksam sein könne, wenn der Notar den Erwerber nicht detailliert über die Folgen einer solchen Regelung belehrt hat. Neu an der Entscheidung des OLG war, dass dies auch dann gelten sollte, wenn es sich bei den beteiligten Vertragsparteien um Kaufleute handelt. Der BGH hat diese Rechtsauffassung numehr bestätigt, indem er die Nichtzulassungsbeschwerde des Bauträgers mit Beschluss vom 27.11.2008 (VII ZR 32/08) zurückgewiesen hat.

Da ein Bauträgervertrag dem Werkvertragsrecht unterfällt, treffen den Bauträger im Grundsatz umfassende gesetzliche Gewährleistungsverpflichtungen, die überdies einer relativ langen Verjährungsfrist von 5 Jahren ab Abnahme unterliegen. Verständlicher Weise versuchen Bauträger daher häufig, diese Gewährleistungsverpflichtungen vertraglich in den notariellen Vertragsurkunden auszuschließen oder einzuschränken.

Unstrittig war bislang, dass solche Gewährleistungsauschlüsse jedenfalls gegenüber Verbrauchern unwirksam waren, wenn der Notar den Erwerber über die Reichweite eines solchen Ausschlusses nicht umfassend belehrt hatte. Demgegenüber konnte man bei einem Vertrag zwischen Kaufleuten bislang davon ausgehen, dass ein Kaufmann als Erwerber einer entsprechenden Belehrung nicht bedarf, da er die Tragweite einer solchen Entscheidung selbst überblicken kann.

Dem ist das OLG Hamm (und mit ihm der BGH) nunmehr entgegen getreten. Auch der erwerbende Kaufmann müsse durch den Notar detailliert über die Reichweite eines Gewährleistungsverzichts belehrt werden, damit ein solcher Ausschluss wirksam werden könne. Dazu zählte die Belehrung sowohl über den Umfang der gesetzlichen Gewährleistungsrechte als auch über den Haftungszeitraum.

(Rechtsanwalt R. Asmus)

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