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13.03.2018 / Maklerrecht

Makler und Energieausweis

Ein Immobilienmakler ist gemäß § 5a Abs. 2 und 4 UWG verpflichtet, in einer Immobilienanzeige den Energieverbrauch des Gebäudes anzugeben, wenn ein Energieausweis vorliegt. Dazu muss die Anzeige die in § 16 Abs. 1 Nrn. 1 bis 5 EnEV angeführten Angaben enthalten.

Mit seiner Entscheidung vom 5.10.2017 hat der BGH (I ZR 232/16) die strittige Frage geklärt (und verneint), ob ein Immobilienmakler nach § 16a EnEV verpflichtet ist, die in Abs. 1 S. 1 Nrn. 1 bis 5 genannten Pflichtangaben zu machen. Als Pflichtangaben gelten die Art des Energieausweises (Energiebedarfs- oder Energieverbrauchsausweis), der im Energieausweis genannte Wert des Endenergiebedarfs oder Enenergieverbrauchs für Gebäude, die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes, bei Wohngebäuden das genannte Baujahr und die genannte Energieeffizienzklasse.

Dies bedeutet jedoch nicht, dass der Immobilienmakler diese Angabe nicht machen muss; er ist nur nicht nach der EnEV verpflichtet, sie zu machen. Diese Pflicht ergebe sich vielmehr - so der BGH - aus den Bestimmungen des Gesetzes gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG). Nach § 5a Abs. 2 UWG handelt derjenige (wettbewerbsrechtlich) unlauter, der dem Verbraucher eine wesentliche Information vorenthält. Als wesentlich wird nach Abs. 4 der Vorschrift eine Information angesehen, die dem Verbraucher aufgrund gesetzlicher Vorschriften nicht vorenthalten werden darf, also auch die Information über den Energieverbrauch gem. § 16 EnEV.

Der wesentlich Unterschied zwischen einer originären Pflicht aus § 16a EnEV und der indirekten Pflicht aus § 5a Abs. 2 UWG besteht darin, dass der Makler nicht verpflichtet ist, den Energieausweis zu beschaffen. Liegt ein solcher nicht vor, hat er ihn auch nicht dem Verbraucher vorenthalten, wenn er die Verbrauchsangaben nicht in der Immobilienanzeige veröffentlicht hat. Es ist allerdings zu empfehlen, dies in der Anzeige klarzustellen.

Maklern, die sich bereits auf eine Abmahnung hin unter Abgabe eines Vertragstrafeversprechens zur Unterlassung verpflichtet haben, ist mit der Entscheidung allerdings kaum geholfen. Im Einzelfall wird zu prüfen sein, ob das Vertragstrafeversprechen dahingehend auszulegen ist, dass ein Verstoß nur vorliegt, wenn der Energieausweis vorhanden und dem Makler auch bekannt war, bevor er die Anzeige geschaltet ist.

Für Fragen zu diesem Thema wenden Sie sich bitte an Rechtsanwalt Dr. Probandt.

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