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25.02.2018 / Miet- und Wohungseigentumsrecht

Mehrhausanlagen und gesondertes Stimmrecht

Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 10.11.2017 - V ZR 184/16 nunmehr Klarheit hinsichtlich der, z.B. für Mehrhausanlagen, äußerst bedeutsamen und praxisrelevanten Frage geschaffen, ob innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft ein getrenntes Stimmrecht für einzelne Teile der Anlage bestehen kann.

Häufig ergibt sich das Bedürfnis, bei der Teilung von Grundstücken nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) nicht nur die Kostenverteilung sondern auch das Stimmrecht danach zu bestimmen, welcher Wohnungseigentümer welchen Teil der Wohnungseigentumsanlage nutzt. In der Praxis findet sich eine derartige Vertragsgestaltung z.B. bei der Errichtung von aus mehreren Gebäuden bestehenden Anlage ("Mehrhausanlage"), wenn ein Altbau um einen Neubauteil erweitert wird oder bei der Begründung von Teileigentum an Tiefgaragenstellplätzen. In diesen Fällen ist es häufig sinnvoll, nicht nur die Kosten der jeweiligen Gebäude bzw. Gebäudeteilen nur den jeweiligen Eigentümern zuzuordnen, deren Sondereigentum sich in dem jeweiligen Bereich befindet, sondern auch ihnen allein unter Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer die Entscheidung über die Durchführung von Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahmen zuzuweisen.

Grundsätzlich obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 21 Abs. 1 WEG den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich. Entsprechende Beschlüsse sind daher gemäß § 23 Abs. 1 WEG in Versammlungen unter Beteiligung aller Eigentümer zu fassen. Von diesem Grundsatz können die Wohnungseigentümer jedoch durch allseitige Vereinbarung nach § 10 Abs. 2 S. 2 WEG abweichen. Hieraus leitet der BGH ab, dass die Wohnungseigentümer durch entsprechende Regelungen in der Gemeinschaftsordnung mit Wirkung im Innenverhältnis, Untergemeinschaften mit eigener Verwaltungszuständigkeit und selbstständiger Beschlusskompetenz errichten können.

Der BGH betont aber, dass derartige Regelungen über die Verteilung der Aufgaben, Kompetenzen und Kosten jeweils klar und eindeutig in der Gemeinschaftsordnung geregelt sein müssen. Zudem können Beschlüsse, die mit Kosten verbunden sind, wie z.B. über die Instandsetzung oder Veränderung der zu der Untergemeinschaft gehörenden Baulichkeiten nur dann in einer das Anfechtungsrecht der übrigen Wohnungseigentümer ausschließenden Weise getroffen werden, wenn klar geregelt ist, dass die hierdurch entstehenden Kosten jeweils nur von den Eigentümern der Untergemeinschaft zu tragen sind.

Bei Fragen zu diesem Thema wenden Sie sich bitte an Rechtsanwalt und Notar Dr. Wolfgang Probandt.



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