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07.12.2017 / Miet- und Wohungseigentumsrecht

Schriftformheilungsklauseln heilen nicht!

Bei langfristigen Mietverträgen im Gewerbebereich muss darauf geachtet werden, dass der Mietvertrag insgesamt schriftlich gefasst ist. Ist dies nicht der Fall, führt dies gem. § 550 BGB dazu, dass der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt. Durch vielfältige Heilungsklauseln wurde versucht, dieses Ergebnis zu vermeiden. Der BGH hat jetzt entschieden, dass derartige Klauseln - und zwar sowohl individuelle als auch formularmäßige - unwirksam sind.

In der Praxis kommt es immer wieder vor, dass nach Abschluss eines Gewerbemietvertrages Änderungen hierzu vereinbart werden, die möglicherweise auch schriftlich gefasst werden, aber nicht körperlich mit dem Mietvertrag verbunden werden oder aber keinen eindeutigen Bezug zum Mietvertrag erkennen lassen. In diesen Fällen ist der Mietvertrag nicht insgesamt schriftlich gefasst, so dass die Rechtsfolge des § 550 BGB eintritt. Dies ist für denjenigen, für den der langfristige Mietvertrag günstig ist, oftmals ein wirtschaftlich bitteres Ergebnis. In der Vertragspraxis wurde deshalb versucht, durch entsprechende Klauseln im Mietvertrag dieses Ergebnis zu vermeiden. In dem vom BGH entschiedenen Fall lautete die Klausel:

„Die Parteien verpflichten sich gegenseitig, jederzeit alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um dem gesetzlichen Schriftformerfordernis gemäß § 550 BGB, insbesondere im Zusammenhang mit dem Abschluss dieses Nachtrages sowie weiteren Nachträgen, Genüge zu tun und bis dahin den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der Schriftform vorzeitig zu kündigen.“

In der Rechtsprechung war umstritten, ob eine derartige Schriftformheilungsklausel geeignet war, die Rechtsfolge des § 550 BGB zu vermeiden. Der BGH hat in seinem Urteil vom 27.9.2017 (Az. XII ZR 114/16) erkannt, dass so genannte Schriftformheilungsklauseln mit der nicht abdingbaren Vorschrift des § 550 BGB grundsätzlich unvereinbar und daher unwirksam sind.

Dies folge insbesondere daraus, dass es sich bei der Vorschrift des § 550 BGB um zwingendes Recht handelt, das auch durch eine Individualvereinbarung nicht wirksam abbedungen werden kann. Deshalb bewirkt eine derartige Klausel weder eine Heilung des Schriftformmangels, noch ist es den Parteien grundsätzlich untersagt, sich wegen einer entsprechenden Vertragsklausel auf den Mangel des Schriftformerfordernisses zu berufen.

Etwas anderes gilt allerdings dann, wenn die nachträgliche Änderung des Mietvertrages, die zu dem Schriftformmangel geführt hat, allein für eine Partei günstig war. In diesem Fall verstößt es gegen Treu und Glauben, wenn sich die Mietvertragspartei, für die allein die Vertragsänderung vorteilhaft gewesen ist, auf den Formmangel beruft und diesen zum Anlass nimmt, sich von einem ihr inzwischen lästig gewordenen langfristigen Mietvertrag zu lösen.

Sollten Sie Fragen zu Gestaltung und Wirksamkeit Ihres Gewerbemietvertrages haben, wenden Sie sich bitte an Rechtsanwalt Dr. Probandt.

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  PROBANDT
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