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06.01.2009 / Bauträgerrecht

Zusätzliche Sicherheitsleistung im Bauträgervertrag durch Forderungssicherunggesetz

Am 01. Januar 2009 ist das sogenannte Forderungssicherungsgesetz in Kraft getreten, das vom (Bau-)Unternehmer eine weitere Sicherheitsleistung fordert. Da es auch für Bauträger gilt, ist ab sofort über die Bürgschaft nach § 7 MaBV hinaus im Regelfall eine zusätzliche Sicherheit zu leisten.

An das Sicherungskonzept der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) hat man sich als Bauträger gewöhnt. Dass man Gelder vom Käufer nur anfordern darf, wenn die rechtlichen Sicherungen nach § 3 Abs. 1 MaBV gegeben sind und ein entsprechender Baufortschritt erreicht ist, war ja noch einsehbar. Zwar hatten sich die Zwischenfinanzierungskosten erhöht, wenn die Grundbuchämter monatelang die Aufteilung in Wohnungseigentum nicht eintrugen und deswegen eine Bürgschaft nach § 7 MaBV besorgt werden musste, um Abschlagszahlungen (Raten) nach Baufortschritt verlangen zu können. Seit der Entscheidung des BGH vom 10.04.2008 (VII ZR 102/07 = NJW-RR 2008, 972-973) sicherte die Bürgschaft auch Schadensersatzansprüche wegen Mängeln des Bauwerks und zwar auch in Höhe etwaiger Finanzierungskosten. Damit hat sich die Möglichkeit eine derartige Bürgschaft zu erhalten, erschwert und verteuert.

Nun ist am 01. Januar 2009 das sogenannte Forderungssicherungsgesetz in Kraft getreten, das u.a. vom Bauträger eine weitere Sicherheitsleistung fordert. Dies ergibt sich aus dem neu eingeführten § 632a Abs. 3 BGB. Danach können bei Verträgen mit Verbrauchern über die Errichtung oder den Umbau von Bauwerken, also auch bei Bauträgerverträgen, Abschlagszahlungen nur noch verlangt werden, wenn bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die „rechtzeitige Herstellung des Werkes ohne wesentliche Mängel“ in Höhe von 5% des Vergütungsanspruchs geleistet wird.

Diese Sicherheit ist nicht von der Sicherheit (Bürgschaft) nach § 7 MaBV
§ 7 MaBV gedeckt. Die Sicherheit nach § 632a Abs. 3 BGB soll nämlich nach der Gesetzesbegründung (BT-Drs. 16/511) alle Ansprüche abdecken, die darauf beruhen, dass die die Leistung des Unternehmens nicht wie geschuldet erbracht wird. Damit umfasst die Sicherheit sowohl etwaige Ansprüche wegen Mängeln des Werks als auch wegen etwaiger Verzugsschäden; sie ist daher Vertragserfüllungssicherheit und geht damit selbst über die erweiterte Sicherungsfunktion der Bürgschaft nach § 7 MaBV hinaus.

Die Sicherheit ist grundsätzlich, da die anderen in § 232 BGB geregelten Sicherheiten in der Praxis ausscheiden, durch eine Bankbürgschaft oder Bankgarantie (Abs. 4) zu erbringen. Der Bauträger kann allerdings auch bestimmen, dass die Sicherheit von den Abschlagszahlungen einbehalten wird. Im Regelfall bedeutet dies für den Bauträger folgendes: Entweder er gibt dem Käufer bei Anforderung der ersten Rate, also bei Baubeginn eine zusätzliche Bürgschaft in Höhe von 5% des Kaufpreises (!) oder er verzichtet auf 1/6 (16,67%) der ersten Rate. In Anbetracht der augenblicklichen Situation bei der Finanzierung von Bauträgervorhaben bedeutet beides eine erhebliche Verschlechterung der Liquiditätslage des Bauträgers und kann das eine oder andere Vorhaben gefährden.


(Rechtsanwalt und Notar Dr. Probandt)

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