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09.02.2017 / Bauträgerrecht

Abnahme des Gemeinschaftseigentums beim Bauträgervertrag

Dem Bauträger ist im Regelfall daran gelegen, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums nicht nur unkompliziert sondern einheitlich zu gestalten. Da er selbst nicht als Vertreter der Erwerber die Abnahme für diese erklären kann, bestimmen Bauträger häufig, dass der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft oder ein Sachverständiger als Vertreter der Erwerber das Gemeinschaftseigentum abnehmen soll. Diese Gestaltung ist nicht zu empfehlen, da die Abnahme damit unwirksam ist und die Verjährungsfrist für etwaige Mängel des Gemeinschaftseigentum nicht zu laufen beginnt. Hier empfiehlt sich eine differenzierte Regelung:

Seit dem Beschluss des BGH vom 12.9.2013 (VII ZR 308/12) ist höchstrichterlich geklärt, dass in einem Bauträgervertrag, bei dem es sich üblicherweise um allgemeine Geschäftsbedingungen handelt, nicht der vom Bauträger eingesetzte Verwalter mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums beauftragt und bevollmächtigt werden kann. Dies ist in Anbetracht der Interessenlage der Beteiligten nicht verwunderlich, da davon auszugehen ist, dass der vom Bauträger bestellte Verwalter „in seinem Lager steht".

Auch die Regelung, wonach ein unabhängiger Sachverständiger in Vertretung der Erwerber die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durchführen soll, wird als eine Benachteiligung der Erwerber angesehen und zwar selbst dann, wenn der Sachverständige in einer Wohnungseigentümerversammlung durch die Wohnungseigentümer bestimmt werden soll und daher dessen Unabhängigkeit gewährleistet ist (OLG Stuttgart Urteil vom 31. März 2015,10 U 46/14). Auch die Verknüpfung beider Verfahrensweisen also die Bevollmächtigung des Verwalters und zugleich eines Sachverständigen, die Abnahme zu erklären, führt nicht zu einer wirksamen Abnahme sondern ist, wie das OLG München mit Urteil vom 6.12.2016 (28 U 2388/16) entschieden hat, unwirksam. Nach Auffassung des OLG München wird die Abnahmeklausel durch die zusätzliche Bevollmächtigung des Sachverständigen nicht wirksam sondern ist es recht unwirksam, weil dadurch „die Abnahme dem Erwerber noch mehr entzogen wird“. Man kann darüber streiten, ob diese Auffassung zutrifft, in jedem Fall bleibt festzuhalten, dass es nicht möglich ist, in einem Bauträgervertrag dem einzelnen Erwerber das Recht die Abnahme zu erklären, zu entziehen und auf einen Dritten zu verlagern.

Lädt der Bauträger die einzelnen Erwerber – möglichst auch noch zu gesonderten Abnahmeterminen - kann sich dies als äußerst unpraktikabel herausstellen, wenn die unterschiedlichen Erwerber eine Vielzahl unterschiedlicher Mängel mit unterschiedlichen Schwerpunkten rügen, zumal wenn sie nicht sachverständig beraten sind und daher nicht in der Lage sind, Mängel zu erkennen und deren Erheblichkeit zu würdigen.

Um dennoch eine möglichst einheitliche Abnahme zu erreichen, empfiehlt es sich, dass der Bauträger seinerseits einen Sachverständigen im eigenen Namen beauftragt, die Abnahmefähigkeit des Gemeinschaftseigentums festzustellen. Soweit dieses Gutachten Mängel ausweist, wird der Bauträger diese beseitigen bzw. sollte dies tun. Sodann kann er das Gutachten den Erwerbern zur Verfügung stellen, damit diese sowohl über die festgestellten Mängel als auch über die vom Bauträger durchgeführten Mängelbeseitigungsmaßnahmen unterrichtet sind. Bei dem dann anschließend stattfindenden Abnahmetermin haben die Erwerber mit dem Sachverständigengutachten eine Grundlage, auf der sie die Abnahmefähigkeit des Gemeinschaftseigentums beurteilen werden. Erwartungs- und erfahrungsgemäß beschränken sich die Erwerber dann darauf, zu prüfen, ob die von dem Sachverständigen festgestellten Mängel auch tatsächlich beseitigt wurden.

Soweit darüber hinaus Erwerber weitere vermeintliche Mängel monieren, kann der Sachverständige erläutern, warum er diese vermeintlichen Mängel nicht gerügt hat bzw. warum sie nicht die Abnahme hindern. Ein derartiges Vorgehen stärkt zudem das Vertrauen der Erwerber in die Seriosität des Bauträgers, der, indem er das Gutachten offenlegt, zu erkennen gibt, dass er eine ordnungsgemäße Leistung erbringt und sich nicht scheut, etwaige Mängel hieran zuzugestehen und zu beseitigen.

Für Fragen zu diesem Thema steht Ihnen Herr Rechtsanwalt und Notar Dr. Wolfgang Probandt zur Verfügung.

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  PROBANDT
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