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12.12.2016 / Öffentliches Bau- und Umweltrecht

Von der Grunddienstbarkeit zur Baulast – Neues aus Brandenburg

Brandenburg hat mit der Novellierung seiner Bauordnung am 19.05.2016 (in Kraft seit 01.07.2016) das in der Musterbauordnung vorgesehene System der Baulasten übernommen und damit den bisherigen Sonderweg Brandenburgs der rechtlichen Sicherung mittels beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten (§ 65 BbgBO a.F.) abgeschafft.

Mit Einführung des § 84 BbgBO entspricht die Baulastregelung weitgehend der anderer Bundesländer, vgl.: § 71 LBO BW, § 82 BauO Bln, § 82 BremLBO, § 79 HBauO, § 75 HBO, § 83 LBO M-V, § 81 NBauO, § 83 BauO NRW, § 86 LBauO RP, § 83 BauO SL, § 83 SächsBO, § 82 BauO LSA, § 80 BauO SH, § 82 ThürBO. Lediglich Bayern verwirklicht die rechtliche Sicherung noch über andere Systeme.

Hauptanwendungsfälle der rechtlichen Sicherung bauaufsichtlicher Anforderungen sind die Erschließung über fremde Grundstücke (§ 4 Abs. 1 BbgBO), die Errichtung von Gebäuden auf mehreren Grundstücken (§ 4 Abs. 2 BbgBO), die Übernahme von Abstandsflächen (§ 6 Abs. 2 Satz 3 BbgBO), die Errichtung von Anlagen mit gemeinsamen Bauteilen (§ 12 Abs. 2 BbgBO), die Übernahme des Brandschutzabstands (§ 30 Abs. 2 Nr. 1 BbgBO) sowie die Sicherung von Stellplätzen (§ 49 Abs. 2 BbgBO). Daneben kommt die rechtliche Sicherung auch in Betracht, wenn Abweichungen und Befreiungen von öffentlich-rechtlichen Vorschriften einer rechtlichen Sicherung bedürfen.

Durch die Einführung der Baulast in § 84 BbgBO ist das bislang erforderliche Grundbuchverfahren entfallen. Das Verfahren ist nunmehr alleine bei der Bauaufsichtsbehörde verortet. Darüber hinaus bedarf es keiner notariellen Beurkundung der Erklärung des Eigentümers mehr. Hier gilt nun: sie muss öffentlich beglaubigt oder von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur oder von der Katasterbehörde beglaubigt sein, wenn sie nicht vor der Bauaufsichtsbehörde geleistet oder vor ihr anerkannt wird.

Die bestehenden rechtlichen Sicherungen durch beschränkte persönliche Dienstbarkeiten behalten jedoch ihre Gültigkeit, soweit sie nicht durch Baulasten ersetzt und die Eintragungen im Grundbuch gelöscht werden. Die Neuregelung hat darüber hinaus keinen Einfluss auf das Rechtsverhältnis zwischen den Grundstückseigentümern. Muss zur Erfüllung der bau-rechtlichen Anforderungen ein Nachbargrundstück (zum Beispiel in Form eines Geh-, Fahr- oder Leitungsrechtes) in Anspruch genommen werden, muss sich der begünstigte Grundstückseigentümer nach wie vor mit dem Eigentümer des zu belastenden Grundstücks einigen. Hier erfolgt für gewöhnlich eine dingliche Sicherung der Vereinbarung durch Eintragung einer Grunddienstbarkeit in das Grundbuch.

Für Fragen zu diesem Thema stehen Ihnen Rechtsanwalt Dr. Bernhard Haaß und Rechtsanwältin Veronika Leischner zur Verfügung.

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