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11.03.2016 / Miet- und Wohungseigentumsrecht

Anspruch des Wohnungseigentümers auf plangerechte Herstellung des Gemeinschaftseigentums: Unverjährbar!

Der BGH hat sich in einer aufsehenerregenden Entscheidung vom 20.11.2015 – V ZR 284/14 – mit vier rechtlichen Fragen auseinander gesetzt, die durch eine Abweichung der tatsächlichen Bauausführung von dem in der Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft in Bezug genommenen Aufteilungsplan aufgetreten sind und dem einzelnen Wohnungseigentümer grundsätzlich einen unverjährbaren Anspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft auf plangerechte Herstellung des Gemeinschaftseigentums zugebilligt.

Der Fall: Bei der Errichtung eines Wohngebäudes im Jahr 1972 wurde bei der Gestaltung der Kellerräume von den der Baugenehmigung zugrunde liegenden Bauplänen abgewichen. Bei der Aufteilung in Wohnungseigentum im Jahr 1984 blieb dies unbemerkt und für die Erstellung des Aufteilungsplans wurden die ursprünglichen, der Baugenehmigung zugrunde liegenden Baupläne verwendet. Der im Grundbuch in Bezug genommene Aufteilungsplan zeigte daher nicht die tatsächliche Bauausführung zweier Kellerräume. Ein Wohnungseigentumserwerber stellte im Jahr 2011 nach der Eigentumsumschreibung fest, dass sein Kellerraum nicht dem Aufteilungsplan entsprach und nahm die Wohnungseigentümergemeinschaft auf Herstellung der Gestaltung der Kellerräume entsprechend dem Aufteilungsplan in Anspruch.

Entgegen der überwiegenden unterinstanzlichen Rechtsprechung und der Kommentarliteratur entschied der BGH, dass für die Abgrenzung des Sondereigentums nicht die tatsächliche Bauausführung, sondern der Aufteilungsplan maßgeblich ist. Das Sondereigentum des einzelnen Wohnungseigentümers entsteht in jedem Fall ausschließlich in den vom Aufteilungsplan vorgegebenen Grenzen und nicht in den von der tatsächlichen Bauausführung vorgegebenen, da eine vom Aufteilungsplan abweichende Bauausführung unabhängig von ihrem Ausmaß einen Umstand außerhalb des Grundbuchs darstellt, der nicht für jedermann erkennbar ist, so der BGH.

Der Umfang der Abweichung zwischen Aufteilungsplan und tatsächlicher Bauausführung kann nach Ansicht des BGH nur insoweit relevant sein, als im Einzelfall die plangerechte Herstellung tiefgreifende Eingriffe in das Bauwerk erfordert oder aber Kosten verursacht, die auch unter Berücksichtigung der berechtigten Belange der von der abweichenden Bauausführung unmittelbar betroffenen Wohnungseigentümer unverhältnismäßig sind. Ist dies der Fall, sind die Wohnungseigentümer im Grundsatz dazu verpflichtet, die Teilungserklärung und den Aufteilungsplan dann so zu ändern, dass diese der tatsächlichen Bauausführung entsprechen. Im vorliegenden Fall entschied der BGH allerdings, den Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers nicht als unverhältnismäßig anzusehen, weil durch die Abweichung des Aufteilungsplans von der tatsächlichen Bauausführung sein gesamtes Kellerabteil nahezu halbiert wurde und die Kosten der Versetzung einer nicht tragenden Kellerwand hierzu nicht im erheblichen Missverhältnis standen.

Von erheblicher Bedeutung ist, dass der BGH dem Wohnungseigentümer einen unverjährbaren Anspruch auf Errichtung der Wohnungseigentumslage nach den Aufteilungsplänen zusprach, der auch noch nach Jahrzehnten der Errichtung der Wohnungseigentumsanlage geltend gemacht werden kann. Eine Einschränkung nahm der BGH lediglich unter dem Gesichtspunkt der Verwirkung an, die aber nur dann vorliegen könne, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft aufgrund äußerer Umstände darauf vertrauen durfte, dass der fortwährende Widerspruch zwischen tatsächlicher Bauausführung und dem Grundbuchinhalt, dem Aufteilungsplan, auch in Zukunft von allen Seiten hingenommen werden würde. Dies dürfte in der Praxis wohl nur selten der Fall sein.

Schließlich stellte der BGH auch noch klar, dass nichttragende Wände zwischen zwei Sondereigentumseinheiten jedenfalls dann als gemeinschaftliches Eigentum behandelt werden müssen, wenn es um ihre erstmalige plangerechte Herstellung geht und dass in diesem Fall die Wohnungseigentümergemeinschaft der zur Herstellung Verpflichtete ist und dies nicht etwa die alleinige Aufgabe der betroffene Sondereigentümer darstellt. Denn die erstmalige Verwirklichung der sachenrechtlichen Abgrenzung nach Maßgabe des Aufteilungsplans ist von allen Wohnungseigentümern gleichermaßen zu gewährleisten.

Bei der Begründung von Wohnungseigentum ist daher tunlichst darauf zu achten, dass die Aufteilungspläne auch den tatsächlichen baulichen Gegebenheiten entsprechen, weil anderenfalls auch nach Jahrzehnten noch damit gerechnet werden muss, dass ein Sondereigentümer erfolgreich die Wohnungseigentümergemeinschaft auf eine bauliche Umgestaltung entsprechend dem Aufteilungsplan erfolgreich in Anspruch nimmt.

Für Fragen zu diesem Thema steht Ihnen Rechtsanwalt Tegeler zur Verfügung.

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