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03.03.2016 / Miet- und Wohungseigentumsrecht

Die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft

Der BGH hat sich in seiner Entscheidung vom 11. Dezember 2015 - V ZR 80/15 erneut mit der Frage befasst, ab wann eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht und dabei die Bedeutung der Übergabe der Wohnung näher untersucht. Danach ist "als werdender Wohnungseigentümer nur anzusehen, wer (neben einem durch Vormerkung gesicherten Eigentumserwerbsanspruch) den Besitz an der erworbenen Wohnung durch Übergabe erlangt hat" (amtl. Leitsatz).

Nach der Rechtsprechung des BGH ist in der Entstehungsphase einer Wohnungseigentümergemeinschaft eine vorverlagerte Anwen-
dung des Wohnungseigentumsgesetzes geboten, sobald die Käufer eine rechtlich verfestigte Erwerbsposition besitzen und infolge des vertraglich vereinbarten Übergangs der Lasten und Nutzungen der Wohnung ein berechtigtes Interesse daran haben, die mit dem Wohnungseigentum verbundenen Mitwirkungsrechte an der Verwaltung der Wohnungsanlage vorzeitig auszuüben. Diese eigentumsähnliche Position ist anzunehmen, wenn folgende Voraussetzungen vorliegen:

1. Vorliegen eines wirksamen Wohnungseigentumskaufvertrages,
2. Eintragung der Auflassungsvormerkung für den Erwerber,
3. Übergabe des Besitzes an dem Sondereigentum (Wohnung, Garage etc.) an den Käufer.

Von diesem Zeitpunkt an kann der werdende Wohnungseigentümer einerseits die Mitwirkungsrechte (z.B. Stimmrechte) in der WEG ausüben. Andererseits hat er
gemäß § 16 Abs. 2 WEG die Kosten und Lasten seines Wohnungseigentums allein zu tragen.

Die Frage der Entstehung der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft ist insbesondere bei Bauträgerverträgen von großer rechtlicher und wirtschaftlicher Bedeutung. Sobald für den ersten Erwerber diese Voraussetzungen gegeben sind, endet faktisch das sich aus dem Alleineigentum ergebende alleinige Bestimmungsrecht des Bauträgers. Vielmehr gelten ab diesem Zeitpunkt die Regelungen der Gemeinschaftsordnung. Alle nach dieser von der Versammlung der Eigentümer zu treffenden Entscheidungen können fortan nur noch gemeinsam mit den Käufern, die bereits werdende Wohnungseigentümer sind, getroffen werden.

Noch nicht geklärt ist dagegen, ab wann die Wohnungseigentümergemeinschaft im Außenverhältnis entsteht. Dies ist bedeutsam für die Frage, ab wann Rechte und Pflichten der WEG von und für diese begründet werden können, ab wann z.B. der Verwalter aufgrund seiner Stellung (und nicht nur aufgrund der ihm erteilten Vollmachten) die WEG wirksam vertreten kann.

Für Fragen zu diesem Thema steht Ihnen Rechtsanwalt Dr. Probandt zur Verfügung.

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  PROBANDT
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