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02.01.2009 / Bauträgerrecht

Verschärfte Haftung des Generalunternehmers für empfangenes Baugeld ab dem 01.01.2009

Bereits nach der bisherigen gesetzlichen Regelung in § 1 des Gesetzes über die Sicherung von Bauforderungen (GSB) war ein Generalunternehmer (GU) verpflichtet, erhaltene Baugelder nur zur Bezahlung der am Bau betei-ligten Personen zu verwenden. Hierdurch sollte sichergestellt werden, dass insbesondere in der Insolvenz des GU die von diesem beauftragten Nachunternehmer (NU) nicht leer ausgehen, obwohl der GU seinerseits Zahlungen erhalten hatte. Um dieses Ziel zu erreichen, war unter engen Voraussetzungen stets auch eine persönliche Haftung der GU-Verantwortlichen vorgesehen. Diese Haftung ist nunmehr durch die ab dem 01.01.2009 geltende Neuregelung in § 1 des Gesetzes zur Sicherung von Bauforderungen (BauFordSiG) in mehrfacher Hinsicht erheblich verschärft worden:

1.
Zum einen wurde bereits der Begriff des „Baugeldes“ beträchtlich erweitert. Fielen hierunter bislang nur grundbuchlich gesicherte Zahlungen, gelten künftig sämtliche Abschlagszahlungen des Auftraggebers als „Baugeld“ im Sinne des BauFordSiG.

2.
Baugeld darf der GU ausschließlich baustellenbezogen verwenden. Weder ist eine Verrechnung auf andere Bauvorhaben, noch eine Verwendung für den Ausgleich von Gemeinkosten (Sekretariat, Bürokosten) statthaft. Für selbst erbrachte Leistungen darf der GU nur einen Betrag bis zu 50% der angemessenen Vergütung (nicht des Rechnungsbetrages) einbehalten.

3.
Der GU trägt künftig die volle Beweislast dafür, dass erhaltene Zahlungen entweder kein Baugeld im Sinne des BauFordSiG sind oder aber von ihm nur zweckentsprechend verwendet wurden.

4.
Können erhaltene Zahlungen nicht um-gehend an die NU weitergeleitet werden, hat der GU das Baugeld auf einem gesonderten Konto zu verwahren, das vor dem Zugriff Dritter geschützt ist.

Insgesamt nähert sich damit die rechtliche Position des GU der eines Treuhänders an. Wie dieser hat der GU die bei ihm eingehenden Beträge auf ihren Fremdgeldcharakter zu prüfen und getrennt von seinem sonstigen Vermögen auf einem Treuhandkonto zugunsten des NU zu verwahren. Nicht zuletzt wegen seiner persönlichen Haftung, die gerade in der Insolvenz des GU zum Tragen kommen dürfte, sollte der Geschäftsführer eines GU dieser Problematik künftig erhöhte Aufmerksamkeit widmen.

(RA Asmus)

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