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10.12.2014 / Miet- und Wohungseigentumsrecht

Öffnungsklauseln in der Gemeinschaftsordnung rechtfertigen nicht jeden Beschluss!

Beschlüsse der Wohnungseigentümer auf der Grundlage von Öffnungsklauseln werden durch unentziehbare Rechte des Wohnungseigentümers begrenzt.

Der Bundesgerichtshof hat mit einer Entscheidung vom 10.10.2014 (Az.: V ZR 315/13) einen markanten Schlussstrich unter die Praxis gezogen, aufgrund von Öffnungsklauseln in der Gemeinschaftsordnung dem einzelnen Wohnungseigentümer im Nachhinein durch Beschluss der Wohnungseigentümer die Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen aufzuerlegen.

Der Fall:
In einer Gemeinschaftsordnung war festgelegt, dass die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegt. Ferner war bestimmt, dass u.a. diese Regelung der Gemeinschaftsordnung mit einer 2/3 Mehrheit per Beschluss der Wohnungseigentümer geändert werden darf. Einen Beschluss der Wohnungseigentümer, einzelnen Wohnungseigentümern die Instandhaltung der Gartenanlagen aufzuerlegen, "kassierte" der Bundesgerichtshof jedoch. Öffnungsklauseln, so die Richter, legitimieren Mehrheitsentscheidungen der Eigentümer lediglich im formalen Sinne. Verstoßen die Beschlüsse gegen zwingendes Recht, sind sie gleichwohl nichtig. Ein solches zwingendes "mehrheitsfestes" Recht ist das Recht jedes Wohnungseigentümers, keine neuen, sich weder aus dem Gesetz oder der Gemeinschaftsordnung ergebenden Pflichten auferlegt zu bekommen. Dass ein einzelner Wohnungseigentümer allein für Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum verantwortlich ist, ergibt sich nicht aus dem Gesetz und ergab sich auch gerade nicht aus der betreffenden Gemeinschaftsordnung. Zwar kann der einzelne Eigentümer auf diesen Schutz verzichten und dem Beschluss zustimmen. Tut er dies hingegen nicht, so ist der Beschluss nichtig. Wenn daher die Gemeinschaft aus Gerechtigkeitserwägungen bestimmten Nutzern auch bestimmte Instandhaltungslasten auferlegen möchte, so muss dies bereits in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung oder später durch eine Vereinbarung erfolgen. Im Wege des Beschlusses gegen den Willen des betroffenen Sondereigentümers ist dies grundsätzlich nicht möglich.

Für Rückfragen zu diesem Thema wenden Sie sich bitte an
Rechtsanwalt Nils Tegeler

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