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09.07.2013 / Immobilienrecht

Fehlende Baugenehmigung ist Sachmangel

Eine fehlende Baugenehmigung stellt regelmäßig einen Sachmangel des veräußerten Wohnungseigentums dar. Der Verkäufer einer Wohnung handelt aber nur dann arglistig, wenn ihm die Tatsachen bekannt sind, aus denen sich ergibt, dass eine Baugenehmigung erforderlich sei, aber nicht vorliege.

Der Entscheidung des BGH vom 12.4.2013 (V ZR 266/11) liegt ein gar nicht so seltener Fall zu Grunde: Der Verkäufer verkauft eine sanierte Dachgeschosswohnung unter Ausschluss jeder Gewährleistung. Die Wohnung war ohne Baugenehmigung errichtet worden. Ob tatsächlich eine Baugenehmigung erforderlich war, war nicht geklärt.

Der BGH weist darauf hin, dass grundsätzlich eine fehlende Baugenehmigung als Sachmangel anzusehen ist. Voraussetzung ist jedoch, dass die Genehmigungsbedürftigkeit feststeht, was die Zivilgerichte in eigener Verantwortung zu entscheiden haben.

Der Verkäufer hat diesen Sachmangel aber nur dann arglistig verschwiegen, wenn ihm bekannt war, dass eine Baugenehmigung erforderlich und nicht eingeholt worden war. Für ein arglistiges Verhalten genügt es nicht, dass sich dem Verkäufer hätte aufdrängen müssen, dass eine erforderliche Baugenehmigung nicht vorlag. Die Arglist setzt zumindest Eventualvorsatz voraus; dem steht es nicht gleich, wenn sich dem Verkäufer der Sachmangel hätte aufdrängen müssen.

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