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30.03.2013 / Miet- und Wohungseigentumsrecht

Kein Sondereigentum an Versorgungsleitungen

Durch die Teilungserklärung kann Sondereigentum an wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes nicht begründet werden; diese kann die Grenze zwischen dem gemeinschaftlichen Eigentum und dem Sondereigentum nur zu Gunsten, nicht aber zu Ungunsten des gemeinschaftlichen Eigentums verschieben (BGH, Urteil vom 26.10.2012 - V ZR 57/12).

Teilungserklärungen enthalten in der Gemeinschaftsordnung regelmäßig umfangreiche Bestimmungen darüber, welche Teile des Gebäudes zum Gemeinschaftseigentum und welche zum Sondereigentum der Wohnung gehören sollen. Insbesondere werden häufig die Leitungen vom Hauptstrang an zu der Wohnung als zum Sondereigentum der Wohnung gehörend bezeichnet. Der BGH stellt in seiner Entscheidung klar, dass jedenfalls nicht Gemeinschaftseigentum durch eine solche Definition in Sondereigentum umgewandelt werden kann.

Welche wesentlichen Gebäudebestandteile im Sondereigentum stehen, bestimmt sich allein nach den gesetzlichen Regelungen in § 5 Abs. 1 bis 3 WEG. Der Teilungserklärung kommt dabei nur indirekte Bedeutung zu. Zum einen bestimmt sie, welche Räume Gegenstand des Sondereigentums sind, so dass die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile nach § 5 Abs. 1 WEG kraft Gesetzes ebenfalls Sondereigentum werden. Zum anderen kann sie Bestandteile, die nach § 5 Abs. 1 WEG im Sondereigentum stünden, dem Gemeinschaftseigentum zuordnen (§ 5 Abs. 3 WEG). Den umgekehrten Weg, also die konstitutive Zuordnung von wesentlichen Gebäudebestandteilen zum Sondereigentum durch die Teilungserklärung, sieht das Gesetz hingegen nicht vor.

Der BGH hat mit seiner Entscheidung klargestellt, dass Versorgungsleitungen, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind, zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen, soweit sie im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums verlaufen. Dies gilt auch dann, wenn ein Leitungsstrang ausschließlich der Versorgung einer einzelnen Wohnung dient.

Ungeachtet dessen kann jedoch in der Gemeinschaftsordnung festgelegt werden, dass der jeweilige Wohnungseigentümer für die Instandhaltung und Instandsetzung dieser Leitung und anderer im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile des Gebäudes allein aufzukommen hat.

Für Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung - Dr. Wolfgang Probandt - Rechtsanwalt und Notar

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